Formes juridiques des SCPI : capital fixe ou variable

Il y a deux formes juridiques de SCPI, à capital fixe ou à capital variable. A chacun de ces statuts correspond un mode de fonctionnement spécifique.

Dans une SCPI à capital fixe, le montant plafond du capital est inscrit dans les statuts.

Il ne peut évoluer qu’en cas d’augmentation de capital décidée par la société de gestion, sous deux conditions :

75 % de la précédente augmentation de capital doit avoir été investie dans des biens immobiliers,

les anciennes parts ne peuvent être cédées à un prix inférieur aux nouvelles parts.

En dehors de la période de création de la SCPI ou d’augmentation de capital, l’épargnant ne peut donc investir qu’en acquérant des parts existantes sur le marché secondaire (revente).

Ce marché secondaire est organisé par la société de gestion de manière hebdomadaire ou mensuelle. Le prix « d’exécution », au moins égal à la demande du cédant, est fonction des ordres d’achat et de cession.

Le prix peut donc varier en fonction de l’offre et de la demande.

Dans une SCI à capital variable, les parts peuvent être émises à tout moment, tant que le capital plafond n’est pas atteint.

L’épargnant peu entrer ou sortir à tout moment.

La cession des parts se fait via la société de gestion qui fixe le prix de vente (« valeur de retrait ») en fonction de la valeur des actifs de la SCPI, sans tenir compte du carnet d’ordres d’achats ou de ventes. Le vendeur sait à l’avance quel sera le prix de rachat de sa(es) part(s).

En cas de crise sur le marché avec des demandes de ventes supérieures aux demandes d’achats, la société de gestion peut calculer la valeur de retrait indépendamment de la valeur du patrimoine, voire créer un fonds de remboursement (éventuellement avec des cessions d’actifs) pour traiter les demandes de ventes.

Dans la pratique, les SCPI à capital variable qui offrent plus de souplesse se développent et représentent aujourd’hui la majorité du marché.