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SCPI Primopierre (Primonial) - Analyse 2022-2023 des caractéristiques et des chiffres clés

Achevé de rédiger le 07/09/2022

SCPI Primopierre

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 7 septembre 2022

Eléments de référence

RCS
- Paris 507 646 446
Société de gestion :
- Primonial REIM
Date de création :
- 08/08/2008

Caractéristiques de la SCPI

SCPI investissant quasi-exclusivement dans des actifs immobiliers de bureaux en France.

Politique d’investissement de la SCPI

La politique d’investissement de la SCPI privilégie l’immobilier de bureau avec des actifs de taille significative et en intégrant des enjeux d’Hygiène, de Santé et d’Environnement (dits enjeux « HSE »).
Les locataires de la SCPI sont des leaders de leur secteur.
Intensification des engagements de durabilité de la SCPI au fil des années, avec :
- une labellisation ISR Gouvernemental de Primopierre obtenue le 22 décembre 2020, label valable pour une durée de 3 années,
- le déploiement d’une stratégie ESG dans les acquisitions réalisées.
Rotation accrue depuis 2021 des biens détenus par Primopierre, avec :
- des arbitrages plus fréquents des actifs arrivés à maturité,
- le repositionnement de certains actifs immobiliers afin de les remettre aux meilleurs standards, que ce soit sur le plan environnemental ou au regard des nouvelles attentes des salariés.

Patrimoine de la SCPI

Surface du patrimoine
- 30 juin 2022 : 671 619 m²
- 31 décembre 2021 : 670 096 m²
- 31 décembre 2020 : 606 362 m²
- 31 décembre 2019 : 587 381 m²
- 31 décembre 2018 : 570 849 m²
- 31 décembre 2017 : 533 907 m²
- 31 décembre 2016 : 418 819 m²
- 31 décembre 2015 : 372 539 m²

Répartition géographique du patrimoine (% en valeur vénale au 30 juin 2022) :
- Paris : 27,2 %
- Région parisienne : 61,0 %
- Province : 11,8 %

Répartition du patrimoine par nature (% en valeur vénale au 30 juin 2022) :
- Bureaux : 99,4 %
- Mixte Bureaux / Commerces : 0,6 %

Ventilation du risque locatif (31 décembre 2021, en % des loyers perçus) :
- Window (Energie) 5,6 %
- Thales (Industrie) 4,4 %
- Sigma (Transport) 3,8 %
- PSA (Automobile) 3,5 %
- BNP Paribas (Services financiers) 3,4 %
- Faurecia (Industrie) 3,3 %
- Amundi Asset Management (Gestion d’actifs) 2,8 %
- Ministère de l’Intérieur (Administration) 2,6 %
- Soft Bank Robotics Europe (Robotique) 2,5 %
- SNCF (Transport) 2,5 %

Au total, ces 10 locataires représentaient 34,4 % des revenus annuels de la SCPI en 2021.

Ventilation du risque par immeuble (au 31 décembre 2021, en % des m²) :
- 1 rond-point du Général Eisenhower à Toulouse 7,1 %
- 6-8-18 avenue Léon Gaumont à Paris 4,1 %
- 16 avenue d'Alsace à Courbevoie 3,3 %
- 2 rue de la Verrerie à Meudon 3,2 %
- 2 rue Georges Stephenson à Montigny-Le-Bretonneux 2,7 %
- 6-12 rue de la Clef des Champs à Saint Ouen 2,7 %
- 5 rue Charles de Gaulle à Alfortville 2,4 %
- 2-10 boulevard de l'Europe à Poissy 2,4 %
- 34-48 rue Guynemer à Issy-Les-Moulineaux 2,2 %
- 24 rue Villeneuve à Clichy 2,2 %

Au total, ces 10 implantations représentent 32,4 % de la surface locative de la SCPI à fin 2021.

Frais

Commission de souscription : 10,77% TTC
Commission de gestion annuelle :
- 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT encaissés par la SCPI et par les sociétés que la SCPI contrôle (limités à la quote-part de détention de la SCPI).
- 5 % HT (commission exonérée de TVA) des produits financiers nets encaissés par la SCPI et par les sociétés que la SCPI contrôle (limités à la quote-part de détention de la SCPI).
Délai de jouissance des parts :
- Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1^er jour du 3^ème mois suivant celui de la souscription.

Chiffres-clés

Taux d’occupation physique (TOP)
- 31 décembre 2021 : 85,9 %
- 31 décembre 2020 : 92,5 %
- 31 décembre 2019 : 93,3 %
- 31 décembre 2018 : 93,2 %
- 31 décembre 2017 : 89,1 %
- 31 décembre 2016 : 82,4 %
- 31 décembre 2015 : 85,7 %

Taux d’occupation financière (TOF)
- 30 juin 2022 : 91,0 %
  dont 76,5 % de locaux occupés + 6,8 % locaux en franchise + 6,5 % de locaux vacants en restructuration + 1,2 % de locaux vacants sous promesse de vente
- 31 décembre 2021 : 87,1 %
- 31 décembre 2020 : 91,7 %
- 31 décembre 2019 : 86,1 %
- 31 décembre 2018 : 90,5 %
- 31 décembre 2017 : 91,1 %
- 31 décembre 2016 : 82,7 %
- 31 décembre 2015 : 91,7 %

Evolution de la capitalisation
- 30 juin 2022 : 3 800 M€
- 31 décembre 2021 : 3 633 M€
- 31 décembre 2020 : 3 299 M€
- 31 décembre 2019 : 2 934 M€
- 31 décembre 2018 : 2 421 M€
- 31 décembre 2017 : 2 175 M€
- 31 décembre 2016 : 1 675 M€
- 31 décembre 2015 : 1 351 M€

Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
- TDVM 2021 : 4,77 %
- TDVM 2020 : 5,04 %
- TDVM 2019 : 5,92 %
- TDVM 2018 : 4,50 %
- TDVM 2017 : 4,85 %
- TDVM 2016 : 5,00 %
- TDVM 2015 : 5,02 %

Prix de la part
- 30 juin 2022 : 208 €
- 31 décembre 2021 : 208 €
- 31 décembre 2020 : 208 €
- 31 décembre 2019 : 208 €
- 31 décembre 2018 : 208 €
- 31 décembre 2017 : 208 € (porté à 208 € au 1^er avril 2017)
- 31 décembre 2016 : 196 €
- 31 décembre 2015 : 196 €

Valeur de retrait
- 30 juin 2022 : 185,92 €
- 31 décembre 2021 : 185,92 €
- 31 décembre 2020 : 185,92 €
- 31 décembre 2019 : 185,92 €
- 31 décembre 2018 : 185,92 €
- 31 décembre 2017 : 185,92 € (porté à 185,72 € au 1^er avril 2017)
- 31 décembre 2016 : 175,19 €
- 31 décembre 2015 : 175,19 €

Taux de rentabilité interne (TRI) à 5 ans
- TRI à 5 ans mesuré fin 2021 : 4,09 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2020 : 4,32 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2019 : 4,25 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2018 : 4,64 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2017 : 4,72 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2016 : 3,70 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2015 : 3,77 %

Produits immobiliers
(loyers, charges, produits annexes)
- 2021 : 200,1 M€
- 2020 : 189,4 M€
- 2019 : 195,4 M€
- 2018 : 154,8 M€
- 2017 : 126,5 M€
- 2016 : 103,5 M€
- 2015 : 75,3 M€

Dette financière
- 31 décembre 2021 : 358,1 M€
- 31 décembre 2020 : 338,5 M€
- 31 décembre 2019 : 337,2 M€
- 31 décembre 2018 : 560,2 M€
- 31 décembre 2017 : 575,7 M€
- 31 décembre 2016 : 275,6 M€
- 31 décembre 2015 : 146,5 M€

Dette financière / Capitalisation
- 31 décembre 2021 : 9,86 %
- 31 décembre 2020 : 10,26 %
- 31 décembre 2019 : 11,49 %
- 31 décembre 2018 : 23,14 %
- 31 décembre 2017 : 26,47 %
- 31 décembre 2016 : 16,45 %
- 31 décembre 2015 : 10,85 %

Dette financière / Collecte nette
- 31 décembre 2021 : 107,51 %
- 31 décembre 2020 : 92,67 %
- 31 décembre 2019 : 65,75 %
- 31 décembre 2018 : 227,29 %
- 31 décembre 2017 : 149,58 %
- 31 décembre 2016 : 84,91 %
- 31 décembre 2015 : 46,69 %

WALB (durée résiduelle ferme pondérée des baux)
- 30 juin 2022 : 4,15 ans
- 31 décembre 2021 : 3,98 ans

WALT (durée résiduelle pondérée des baux jusqu’à leur terme)
- 30 juin 2022 : 5,25 ans
- 31 décembre 2021 : 5,17 ans

Rédigé par Cyrille Chartier-Kastler

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