SCPI Eurovalys (Advenis) - Analyse 2021 complétée des caractéristiques et des chiffres-clés

SCPI Eurovalys

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 12 janvier 2022

Eléments de référence

• RCS
  • Paris 810 135 632
• Société de gestion :
  • Advenis Real Estate Investment Management
• Date de création :
  • 22 juillet 2015

Caractéristiques de la SCPI

• SCPI de murs d’entreprises et de commerces principalement investie en Allemagne.
• SCPI permettant à ses associés de bénéficier du dispositif de non-double imposition entre les Etats membres de la zone Euro. Concrètement, les dividendes perçus en Allemagne ne sont imposés qu’à hauteur de 15,83 %. Cela se compare à 30 % en France avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Eurovalys étant intégralement investie sur de l’immobilier de bureaux (à 99 %) en Allemagne, l’effet de levier de la non-double imposition joue à plein. Good Value for Money estime qu’il permet de majorer de 20 % les dividendes perçus nets de fiscalité et de prélèvements sociaux.

Politique d’investissement de la SCPI

• Investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart. Concrètement, Eurovalys est positionnée aujourd’hui dans 6 parmi ces 7 villes, à savoir : Cologne, Düsseldorf, Francfort, Munich, Stuttgart, Hambourg.
• Concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 90 M€, ce seuil montant au fil des années avec l’accroissement de la capitalisation d’Eurovalys.
• Ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location.
• Sélection de locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités.
• Signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
• Recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

Patrimoine de la SCPI

• Surface du patrimoine
  • 31 décembre 2015 : 6 088 m²
  • 31 décembre 2016 : 26 840 m²
  • 31 décembre 2017 : 60 260 m²
  • 31 décembre 2018 : 86 814 m²
  • 31 décembre 2019 : 137 016 m²
  • 31 décembre 2020 : 273 822 m²
  • 30 septembre 2021 : 326 407 m²

• Répartition du patrimoine (en m²) par ville (valeurs au 30 juin 2021) :
  • Cologne : 18,0 %
  • Munich : 18,0 %
  • Francfort : 15,0 %
  • Wolfsburg : 13,0 %
  • Düsseldorf : 9,0 %
  • Hambourg : 7,0 %
  • Stuttgart : 6,0 %
  • Brême : 5,0 %
  • Plattling : 4,0 %
  • Gaimersheim : 3,0 %
  • Hanovre : 3,0 %

• Ventilation du patrimoine (en m²) par nature (valeurs au 31 décembre 2020) :
  • Bureaux : 99,2 %
  • Locaux commerciaux : 0,7 %
  • Locaux d’habitation : 0,1 %

• Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
  • EDAG Engineering GmbH : 13,0 % des loyers annuels
    (Ingénierie en automobile)
  • Wisag : 6,7 % des loyers annuels
    (Services techniques et infrastructures)
  • LANTIQ : 5,5 % des loyers annuels
    (Technologie)
  • Stada : 5,2 % des loyers annuels
    (Santé)
  • Bundesrepublik Zolfahndugsamt : 4,8 % des loyers annuels
    (Douanes allemandes)
  • EBV Elektronik : 3,9 % des loyers annuels
    (Technologie)
  • AON Holding Deutschland GmbH : 3,6 % des loyers annuels
    (Courtage d’assurance)
  • Robert Bosch GmbH : 3,5 % des loyers annuels
    (Electroménager)
  • ENGIE Cofely : 3,2 % des loyers annuels
    (Energie)
  • Elektronische Fahrwerks GmbH : 3,1 % des loyers annuels
    (Technologie)
  • Au total, ces 10 locataires représentaient 52,5 % des revenus annuels de la SCPI en 2020.

• Ventilation du risque (en m²) par immeuble (valeurs au 31 décembre 2020) :
  • Wolfsburg - SCI ENI 5 (Bureaux)
    12,8 % de la surface locative
  • Münich Neubiberg - Lilienthalstrasse 7 (Bureaux)
    9,6 % de la surface locative
  • Münich Feldkirchen - SCI ENI 4 (Bureaux)
    6,3 % de la surface locative
  • Mulheim - SCI ENI 5 (Bureaux)
    6,1 % de la surface locative
  • Cologne - Edmund Rumpler Strasse (Bureaux)
    5,1 % de la surface locative
  • Francfort - Herriostrasse 3 (Bureaux)
    5,0 % de la surface locative
  • Munich/Poing - Im Technologiepark 2-8 (Bureaux)
    4,7 % de la surface locative
  • Gelsenkirchen - SCI ENI 5 (Bureaux)
    4,5 % de la surface locative
  • Francfort Sossenheim - SCI ENI 2 (Bureaux)
    4,4 % de la surface locative
  • Reutlingen - SCI ENI 4 (Bureaux)
    4,1 % de la surface locative
  • Au total, ces 10 implantations représentaient 62,5 % de la surface locative de la SCPI à fin 2020.

• Ratios-clés sur le risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
  • 25 immeubles détenus au global pour un patrimoine de 273 822 m².
  • Une surface moyenne par immeuble de 10 953 m².
  • 117 locataires pour une superficie totale louée de 259 829 m².
  • Une surface moyenne par locataire de 2 221 m².
  • Un montant total de loyers encaissés de 24,7 M€.
  • Un revenu annuel moyen par locataire de 211 043 €.
  • Un revenu annuel moyen par m² de 90,18 €.
  • Une durée moyenne d’engagement de paiement de ses loyers par chaque locataire de 5,9 années.

Frais

• Commission de souscription : 11,4 % TTI
• Commission de gestion annuelle : 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI
• Délai de jouissance des parts :
  • Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1^er jour du 6^ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

Chiffres-clés

• Taux d’occupation financière (TOF)
  • 31 décembre 2015 : 100,0 %
  • 31 décembre 2016 : 99,4 %
  • 31 décembre 2017 : 98,4 %
  • 31 décembre 2018 : 97,1 %
  • 31 décembre 2019 : 96,9 %
  • 31 décembre 2020 : 93,3 %
  • 30 septembre 2021 : 93,5 %

• Taux d’occupation physique (TOP)
  • 31 décembre 2019 : 94,0 %
  • 31 décembre 2020 : 95,2 %

• Evolution de la capitalisation
  • 31 décembre 2015 : 24,1 M€
  • 31 décembre 2016 : 57,5 M€
  • 31 décembre 2017 : 117,4 M€
  • 31 décembre 2018 : 243,1 M€
  • 31 décembre 2019 : 448,9 M€
  • 31 décembre 2020 : 611 M€
  • 30 septembre 2021 : 742 M€

• Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
  • TDVM 2016 : 4,74 %
  • TDVM 2017 : 4,83 %
  • TDVM 2018 : 5,15 %
  • TDVM 2019 : 4,88 %
  • TDVM 2020 : 4,79 %

• Prix de la part
  • 1er janvier 2015 : 1 000 €
  • 1er janvier 2016 : 1 000 €
  • 1er janvier 2017 : 1 000 €
  • 1er janvier 2018 : 1 000 €
  • 1er janvier 2019 : 1 015 €
  • 1er janvier 2020 : 1 015 €
  • 1er janvier 2021 : 1 015 €
  • 1er janvier 2022 : 1 030 €

• Valeur de retrait
  • 31 décembre 2016 : 886 €
  • 31 décembre 2017 : 886 €
  • 31 décembre 2018 : 886 €
  • 31 décembre 2019 : 899 €
  • 31 décembre 2020 : 899 €
  • 30 septembre 2021 : 899 €

• Produits immobiliers
  (loyers, charges, produits annexes)
  • 31 décembre 2017 : 4,0 M€
  • 31 décembre 2018 : 8,6 M€
  • 31 décembre 2019 : 15,8 M€
  • 31 décembre 2020 : 24,7 M€