Comment choisir son assurance de prêt immobilier ?

La souscription d’une assurance de prêt est une quasi-nécessité dès lors que l’on réalise un emprunt, sauf à disposer d’une solution alternative (du type nantissement ou cautionnement) pour sécuriser l’établissement financier prêteur. Avec la baisse des taux d’intérêts des prêts immobiliers (taux moyen de 1,50 % en mars 2017 pour un emprunt à taux fixe sur 20 ans), le poids relatif du coût de l’assurance est davantage sous le projecteur qu’à l’époque où le taux des prêts était de 5 à 7 %. Par ailleurs, un ensemble de dispositions législatives ont été prises (loi Lagarde puis loi Hamon) :

d’une part, pour permettre à un particulier d’aller souscrire une assurance ailleurs que chez son établissement financier prêteur, sous réserve d’avoir au moins le même niveau de garanties (selon un référentiel normé établi par le CCSF),

d’autre part, pour autoriser un assuré à résilier son assurance de prêt en cours de route (à l’issue d’une durée minimale d’une année) pour aller en souscrire une autre ailleurs (avec les mêmes contraintes d’iso-garanties).

Référençant des offres d’assurance de prêt, Good Value for Money souhaite par la présente apporter quelques points de repère à un particulier qui souhaite souscrire une assurance de prêt :

Première remarque, l’une des conséquences de la possible résiliation annuelle de son assurance de prêt par un emprunteur est la bascule du marché :

d’une pratique de lissage de la prime d’assurance sur la durée totale du prêt (ancienne pratique) avec le principe du paiement chaque mois de la même cotisation (ce qui revient concrètement à payer « trop peu » d’assurance en début de remboursement du prêt en sachant que cela sera compensé par « un transfert de charges » en fin de prêt),

vers une pratique consistant à ajuster régulièrement (chaque trimestre, voire chaque mois) le montant de la prime d’assurance (nouvelle pratique que Good Value for Money qualifie de « tarification selon le solde restant dû ») au regard du montant du prêt restant à rembourser (capital sous risque) et de l’évolution du risque de l’emprunteur (notamment son âge).

Ce changement de pratique de tarification de l’assurance de prêt est rendu nécessaire par la possibilité de résiliation de leur assurance par les emprunteurs. L’une des conséquences pratiques est l’alourdissement de la charge d’assurance en début du prêt (et son allégement progressif au fur et à mesure des échéances).

Deuxième remarque, la concurrence croissante sur le marché conduit à une segmentation croissante des risques. Les critères de tarification désormais pris en compte sont multiples. Good Value for Money vous indique les principaux :

Votre âge : Alors qu’historiquement, certaines assurances de prêts immobiliers avaient une politique tarifaire unique selon l’âge de la personne assurée, la pratique du marché est désormais d’une tarification selon votre âge, voire dans certains cas par paliers de 3 ou 5 ans.

Votre activité professionnelle (a minima : votre statut) : Le risque d’arrêt de travail, de passage en invalidité ou de décès n’étant pas le même selon votre statut, la plupart des contrats tarifient désormais de manière différente les ouvriers, les employés et les cadres.

Le fait que vous fumiez (ou pas) : Fumer provoque une dégradation de l’état de santé qui est généralement prise en compte dans le calcul de votre prime d’assurance.

La franchise d’indemnisation que vous retenez en cas d’arrêt de travail (ITT) : Si la pratique du marché est d’une franchise de 90 jours en cas d’arrêt de travail, certains contrats proposent d’autres franchises, dont un seuil de 180 jours permettant de réduire (un peu) le coût de votre assurance.

Votre état de santé général : Si l’obtention d’une assurance est aisée lorsque votre état de santé est bon, cela peut devenir plus compliqué (et plus cher) si vous présentez un état de santé que vous pensez bon, mais que l’assureur peut apprécier différemment, par exemple : une surcharge pondérale, l’absence d’activité sportive, de l’hypercholestérolémie, des arrêts de travail d’une certaine durée…

Troisième remarque, l’intégration d’un « droit à l’oubli » depuis octobre 2015 concernant les personnes ayant eu un cancer, mais dont le traitement est terminé depuis au moins 10 années constitue une forme « d’opportunité ». Concrètement, les personnes concernées qui ont évidemment souscrit une assurance dans des conditions peu favorables au regard de leur pathologie ont tout intérêt à « représenter leur risque » sur le marché dès lors que la période de droit à l’oubli les concernant est révolue.

Extrait des « meilleurs et des pires » tarifs relevés par Good Value for Money en Assurance de Prêt(coût global de l’assurance sur la durée d’un prêt amortissable de 100 000 € sur 15 ans à un taux fixe de 1,45 % pour un assuré sans facteur de risque particulier, avec une tarification en solde restant dû)

Cadre de 30 ans non-fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 90 jours

Meilleur:1 071 €

Pire:1 649 €, soit :+ 54 %

Non-cadre de 30 ans fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 180 jours

Meilleur:1 677 €

Pire:3 164 €, soit :+ 89 %

Non-Cadre de 40 ans non-fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 90 jours

Meilleur:2 317 €

Pire:3 879 €, soit :+ 67 %

Cadre de 40 ans fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 180 jours

Meilleur:3 482 €

Pire:5 203 €, soit :+ 49 %

Cadre de 50 ans non-fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 90 jours

Meilleur:4 196 €

Pire:7 736 €, soit :+ 84 %

Non-Cadre de 50 ans fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 90 jours

Meilleur:6 599 €

Pire:12 476 €, soit :+ 89 %

Non-Cadre de 60 ans non-fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 90 jours

Meilleur:10 391 €

Pire:15 205 €, soit :+ 46 %

Cadre de 60 ans fumeur, avec le choix d’une franchise ITT de 180 jours

Meilleur:15 164 €

Pire:22 301 €, soit :+ 47 %

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money