Analyse par Good Value for Money de la SCPI Primopierre (Primonial)

Créée en 2008 par Primonial REIM, Primopierre est devenue en l’espace d’une dizaine d’années la 6ème SCPI du marché par ses encours, ceux-ci connaissant une belle dynamique de croissance avec :

1 350 M€ fin 2015,

1 670 M€ fin 2016,

2 175 M€ fin 2017.

Primopierre est concentrée sur l’investissement dans le tertiaire, c’est-à-dire dans des immeubles de bureaux avec une forte concentration sur la région parisienne (à 73 %) et Paris (à 13 %)… A titre d’exemple, la SCPI a réalisé les investissements suivants au cours de ces dernières années :

Prise de participation à hauteur de 13 % (pour un montant de 35 M€) dans l’immeuble In & Out situé Quai le Gallo à Boulogne Billancourt certifié HQE Exploitation et BREEAM, loué à l’OCDE.

Acquisition en indivision à 42 % de West Plaza à Colombes pour 80 M€, immeuble certifié HQE Exceptionnel loué à Colgate, Fraikin, Foncia…

Acquisition d’Universaône à Lyon pour 52 M€, bâtiment certifié Effinergie THPE loué à différentes entreprises.

Le positionnement de Primopierre par rapport aux trois indicateurs de référence des SCPI est le suivant :

Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :

2017 : 4,85 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM

2016 : 5,00 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 5,02 % versus 4,84 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux d’occupation financier (TOF) :

2017 : 91,10 % versus 90,37 % pour le référentiel de marché GVfm

2016 : 82,70 % versus 89,31 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 91,70 % versus 90,23 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux de rendement intrinsèque (TRI) :

4,85 % sur les 5 dernières années pour Primovie, à comparer à

4,57 % dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Primopierre a connu un « petit coup de faiblesse » en 2016, à la fois en termes de taux de vacance du patrimoine immobilier et de rendement intrinsèque (TRI). Good Value for Money relativise ces moindres performances en 2016 avec la lecture suivante :

1°) Etant l’un des premiers investisseurs sur le marché de l’immobilier de bureaux en région parisienne, Primopierre est logiquement amenée à réaliser pour partie des acquisitions significatives et/ou de prendre des parts dans des opérations importantes de restructuration. Toute opération de ce type dégrade temporairement les ratios de la SCPI.

2°) Primopierre a prouvé en 2017 sa capacité à revenir dans les bons standards du marché, que ce soit en termes de surfaces restant à la location ou de taux de rendement intrinsèque (TRI). A titre d’illustration, la location en 2017 à Crédit Agricole Consumer Finance de l’immeuble Atlantis à Massy-Palaiseau (pour un loyer annuel de 5 M€ dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes) a contribué au redressement des ratios de Primopierre.

3°) Les choix d’investissement de Primopierre avec 65 % d’immeubles faisant l’objet d’une certification environnementale pèsent évidemment sur les rendements immédiats de la SCPI. Ce sont toutefois des orientations pertinentes à moyen / long terme qui devraient contribuer à valoriser le patrimoine immobilier de la SCPI.

Pour 2018, le taux de distribution net prévisionnel de Primopierre est estimé autour de 4,50 % par Primonial REIM sur la base d’un prix de la part de 208 € (valeur de souscription de la SCPI au 31.12.2017).

Principaux atouts de Primopierre

Relative dispersion des locataires, avec respectivement parmi les plus importants : la SNCF (pour 7,4 % du revenu locatif de la SCPI), Natixis (5,9 %), PSA Peugeot Citroën (4,9 %), Crédit Agricole Consumer Finance (4,0 %), Amundi (3,8 %).

Relative dispersion du parc immobilier, avec respectivement parmi les plus importants actifs de la SCPI : l’immeuble Between à La Défense (valeur estimée à 165 M€), le bâtiment Nouvel Air à Issy-les-Moulineaux (133 M€), le 24 Villeneuve à Clichy (103 M€).

Choix de long terme d’investissement prioritaire dans des surfaces « propres » sur le plan écologique avec 2/3 du parc immobilier faisant l’objet d’une certification environnementale (tendance d’évolution du marché considérée comme incontournable à moyen / long terme par Good Value for Money).

Remontée du taux d’occupation financier (TOF) du patrimoine immobilier de Primopierre (à savoir : 535 000 m² fin 2017) à 91,1 % fin 2017.

Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) et taux de rendement intrinsèque (TRI) supérieurs à la moyenne du marché français sur les dernières années.

Principaux inconvénients de Primopierre

Forte concentration des actifs de la SCPI sur le marché de bureaux en Ile-de-France (avec 86 % du patrimoine), ce qui constitue un facteur de risque en cas de retournement du marché (en sachant toutefois qu’il y a deux marchés distincts, à savoir celui de la location et celui de l’achat / vente de bureaux).

Relative « obligation » pour Primopierre de se positionner sur des opérations d’envergure (en termes d’investissements) afin de faire face aux flux de collecte de la SCPI, avec une possible dégradation ponctuelle des ratios financiers les années de réalisation de ces opérations.

Entrée en jouissance des parts pour les détenteurs de la SCPI située le 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money