Analyse 2022-2023 de la SCPI Primopierre (Primonial)

Créée en 2008 et bénéficiant donc de près de 14 années de développement, Primopierre est l’une des principales SCPI de Bureaux. Au 30 juin 2022, la capitalisation de Primopierre atteint 3,8 milliards d’euros. A cette date, son patrimoine représente 671 619 m².

Primopierre est spécialisée sur l’immobilier de bureaux à Paris et en région parisienne, comme l’attestent les chiffres de ventilation de son patrimoine en termes :

• de nature de biens détenus :
  • 99,4 % de bureaux,
  • 0,6 % de biens mixtes bureaux et commerces,
• de zones géographiques :
  • 61,0 % en région parisienne,
  • 27,2 % à Paris intramuros,
  • 11,8 % dans les régions françaises hors Ile-de-France.

Au regard des référentiels constitués par Good Value for Money, Primopierre est la SCPI de bureaux la plus référencée dans les contrats d’assurance-vie. Figurent notamment parmi les assureurs-vie et les produits proposant Primopierre au sein de leur gamme d’unités de compte :

• Apicil Epargne : Intencial Libéralys Vie, Intencial Lybéralis Retraite…
• Oradéa Vie (Société Générale) : Target +, PrimoPER…
• Sogécap (Société Générale) : Ebène…
• Spirica (Crédit Agricole Assurances) : Arborescence Opportunités 2
• Suravenir (Crédit Mutuel Arkéa) : Fortunéo Vie, Puissance Avenir…
• SwissLife Assurance et Patrimoine : Placement-direct Vie….

En cohérence avec les politiques gouvernementales et les enjeux environnementaux, Primopierre a pris une forte orientation ISR et ESG depuis 2020 :

• Primopierre est labellisée ISR Gouvernemental depuis décembre 2020.
• Une stratégie ESG est désormais déployée dans les acquisitions réalisées, avec notamment pour objectifs :
  • une réduction de 40 % la consommation d’énergie finale des actifs d’ici à 2030,
  • l’inscription des actifs sur la trajectoire de la neutralité carbone d’ici à 2050,
  • un travail sur l’amélioration de la qualité de l’air dans les bureaux, sujet particulièrement mis en exergue lors de l’épidémie du covid-19,
  • un encadrement des travaux significatifs avec une charte chantier intégrant les normes ESG,
  • une intégration systématique des nouveaux locataires / baux dans une logique partenariale matérialisée par une annexe environnementale.

Au regard du nouvel indicateur « WALB » mis en place dans l’univers des SCPI et traduisant concrètement la durée ferme d’engagement des baux pondérée par les loyers correspondant, Primopierre bénéficie d’une durée moyenne ferme de ses baux de 4,15 années au 30 juin 2022.

Principaux atouts de la SCPI Primopierre

• Enclenchement par Primonial REIM d’une profonde mutation du patrimoine immobilier de Primopierre afin de permettre à la SCPI de répondre aux enjeux de demain :
  • Les biens jugés mûrs ou avec un potentiel limité sont revendus.
  • De profondes opérations de restructuration sont réalisées dans certains immeubles afin de les adapter aux attentes des salariés en termes d’environnement de travail.
  • Un plan de réduction de la consommation d’énergie est mis en œuvre sur l’ensemble du patrimoine de la SCPI.
• Bonne dispersion des facteurs de risque de Primopierre :
  • Le principal locataire de la SCPI est le Réseau de Transport d’Electricité (RTE) dans l’immeuble Window à La Défense (bail ferme de 12 années signé en 2021). Son poids dans les loyers de la SCPI est limité à 5,6 % en 2021.
  • Le plus grand bien immobilier détenu par Primopierre se situe à Toulouse (1 rond-point du Général Eisenhower). Sa superficie ne pèse que 7,1 % du patrimoine de la SCPI.
  • Les 10 premiers locataires de Primopierre se situent dans des secteurs d’activité variés : Energie (RTE), Transport (Sigma et SNCF), Industrie (Thalès et Faurecia), Automobile (PSA), Services financiers (BNP Paribas), Gestion d’actifs (Amundi), Administration (Ministère de l’Intérieur), Robotique (Soft Bank Robotics).
• Bonne stabilité et récurrence du taux de rentabilité interne (TRI) à cinq ans de Primopierre :
  • 2021 : 4,09 %
  • 2020 : 4,32 %
  • 2019 : 4,25 %
• Absence de parts en attente de retrait. La dynamique d’augmentation du nombre de parts souscrites depuis début 2022 se combine avec une diminution des retraits de parts.
• SCPI distribuée par de nombreux assureurs-vie au sein de leurs contrats patrimoniaux, ce qui constitue un facteur de stabilité au niveau des flux de revente et permet à Primopierre de s’inscrire sur une perspective de moyen-long terme.

Principaux inconvénients de la SCPI Primopierre

• SCPI figurant parmi les leaders du marché dans le domaine des SCPI de Bureaux, avec une capitalisation de 3 800 M€ au 30 juin 2022, bénéficiant à la fois des atouts de sa taille en termes de capacité d’investissement, mais également de ses limites en termes de temps nécessaire pour réaliser des mutations. SCPI s’inscrivant donc naturellement dans le temps long.
• Indicateurs financiers (taux d’occupation physique, taux d’occupation financier, taux de rentabilité interne à 5 ans) impactés par la mutation du patrimoine de Primopierre en cours, en étant conscient que celle-ci est à la fois nécessaire, cohérente et pertinente.
• Concentration du patrimoine de Primopierre presque exclusivement sur une seule classe d’actifs, l’immobilier de bureaux et une seule zone géographique, Paris et la région parisienne, ce qui constitue une force en termes de capacité de suivi, de gestion et de finesse de connaissance du marché local, mais aussi un facteur potentiel de risque.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money