Analyse par Good Value for Money de la SCPI Patrimmo Commerce (Primonial)

Créée en septembre 2011 par Primonial REIM, Patrimmo Commerce est désormais une SCPI de taille moyenne, avec une dynamique de croissance régulière de sa capitalisation :

271 M€ fin 2015,

407 M€ fin 2016,

578 M€ fin 2017.

Patrimmo Commerce est concentrée sur des murs de commerces. Son métier n’est donc pas l’exploitation de ces murs, mais :

leur acquisition, éventuellement en indivision ou via une SCI,

leur rénovation éventuelle, notamment pour des questions de mise aux normes (accès handicapés, sécurité incendie…) ou d’amélioration de l’équipement de base (chauffage, climatisation…),

leur location auprès d’enseignes bénéficiant d’une bonne attractivité auprès de leur clientèle locale.

A titre d’exemple, la SCPI a réalisé en 2017 les investissements suivants :

Acquisition d’un portefeuille de 11 000 m² de murs de boutiques situés dans 10 villes en Belgique : Anvers, Bruges, Bruxelles…

Acquisition des anciens locaux de la Banque de France à Lyon (surface totale de 9 350 m²) et transformation en un centre commercial loué à un ensemble d’enseignes : Nike, Maxi-Bazar…

Acquisition d’une surface de 235 m² à Lille louée d’un seul bloc à l’enseigne Orchestra (vêtements enfants, maternité, puériculture).

Le positionnement de Patrimmo Commerce par rapport aux trois indicateurs de référence des SCPI est le suivant :

Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :

2017 : 4,95 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM

2016 : 5,01 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 5,00 % versus 4,84 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux d’occupation financier (TOF) :

2017 : 92,50 % versus 90,37 % pour le référentiel de marché GVfm

2016 : 96,00 % versus 89,31 % pour le référentiel de marché GVfM

2015 : 94,20 % versus 90,23 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux de rendement intrinsèque (TRI) :

3,91 % sur les 5 dernières années pour Patrimmo Commerce, à comparer à

4,57 % dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Patrimmo Commerce bénéficie d’une bonne dispersion de ses principaux locataires, les 10 premiers ne pesant que 21,2 % de l’ensemble des revenus locatifs de la SCPI en 2017 ; c’est un facteur de sécurité vis-à-vis du risque de départ de tel ou tel locataire, ou tout simplement de recul de telle ou telle enseigne, ce qui arrive dans le domaine du commerce de détail. Assez logiquement, les principaux baux de Patrimmo Commerce concernent des sociétés positionnées dans les secteurs :

de l’habillement, y compris le sport : Décathlon, Intersport, Galeries Lafayette,

de la restauration via des chaînes de restaurant ou de fast food : Quick, Burger King…

du bricolage / de l’équipement de la maison : Castorama, Maxi Bazar, Décorama…

Pour 2018, le taux de distribution net prévisionnel de Patrimmo Commerce est estimé autour de 4,65 % par Primonial REIM sur la base d’un prix de la part de 197 € (valeur de souscription de la SCPI au 31.12.2017).

Principaux atouts de Patrimmo Commerce

Bonne dispersion des risques / des murs / des investissements de la SCPI, que ce soit en termes de zone géographique en France et en Europe, de taille des biens acquis et de locataires.

Qualité et stabilité du TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) au cours des 3 dernières années, avec respectivement 4,95 % en 2017, 5,01 % en 2016 et 5,00 % en 2015.

Relative dispersion des surfaces vacantes fin 2017, la plus grande surface disponible ne représentant que 4 600 m², soit 2,3 % de l’ensemble des surfaces acquises par la SCPI.

Importance des petites (moins de 500 m²) et moyennes surfaces (moins de 2 000 m²) dans le patrimoine de la SCPI, ce qui est cohérent avec l’évolution du commerce de détail vers des surfaces moins importantes, quitte à multiplier les implantations pour une même enseigne au sein d’une même ville (exemple de Picard qui n’hésite pas à avoir 2 ou 3 unités de 300 à 500 m² dans une même rue).

Ouverture à l’international (Europe), avec notamment l’acquisition en 2017 d’environ 30 000 m² de surface locative respectivement en Belgique, en Italie et en Allemagne correspondant à un investissement global d’environ 95 M€.

Principaux inconvénients de Patrimmo Commerce

Menaces pesant sur le commerce liées au développement de l’e-commerce et de la volonté de montée en puissance d’opérateurs comme Amazon (avec notamment Amazon fresh dans le domaine de l’alimentaire).

Rapidité d’évolution du niveau d’attractivité de telle ou telle artère commerciale liée à des facteurs indépendants de la SCPI, notamment l’évolution du taux local de chômage, la désertification des jeunes, la montée en puissance locale de la violence ou du vandalisme…

Accélération de la rotation des baux commerciaux liée aux phénomènes de mode (notamment auprès des jeunes), des enseignes ou des marques prestigieuses hier (par exemple : Benetton) pouvant avoir une moindre activité aujourd’hui ou demain.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money