Analyse 2019-2020 de la SCPI Patrimmo Commerce (Primonial)

Créée en septembre 2011 par Primonial REIM et connaissant une forte dynamique de croissance depuis (notamment par le biais de son référencement en tant qu’unité de compte dans un certain nombre de contrats d’assurance-vie du marché), Patrimmo Commerce est désormais la 5^ème SCPI de commerces du marché avec une capitalisation de 679 millions d’euros fin juin 2019.

En cohérence avec le positionnement de la SCPI, le patrimoine de Patrimmo Commerce est investi au 30 juin 2019 :

• à 61,1 % dans des murs de boutique de toute taille,
• à 16,5 % dans des parcs d’activité commerciale (« retail parks »),
• à 13,2 % dans des galeries commerciales,
• à 9,2 % dans d’autres catégories d’investissement immobilier, dont des bureaux.

Au global, la SCPI gère 235 561 mètres carrés répartis en 203 actifs. La taille moyenne d’un bien immobilier (essentiellement un commerce) détenu par Patrimmo Commerce est donc de 1 160 m². On est donc sur des surfaces d’une certaine taille, sans tomber dans le gigantisme pour autant.

Patrimmo Commerce bénéficie d’une bonne dispersion de ses principaux locataires, les 10 premiers au 31 décembre 2018 ne pesant que 34 % de l’ensemble des revenus locatifs de la SCPI en 2018 ; c’est un facteur de sécurité vis-à-vis du risque de départ de tel ou tel locataire, ou tout simplement de recul de telle ou telle enseigne, ce qui arrive dans le domaine du commerce de détail.

Le principal locataire en 2018 a été la société Maxi Bazar spécialisée dans l’équipement de la maison (décoration, ameublement, arts de la table, textile…), pour une surface locative globale d’environ 7 000 m² répartie sur deux sites. Le loyer global payé par cette société en 2018 n’a pesé que 5,7 % de l’ensemble.

Assez logiquement, les principaux baux de Patrimmo Commerce concernent des sociétés positionnées dans les secteurs :

• de l’habillement, y compris le sport : Décathlon, Intersport, Galeries Lafayette,
• de la restauration via des chaînes de restaurant ou de fast food : Quick, La Boucherie…
• du bricolage / de l’équipement de la maison : Castorama, Maxi Bazar…

Patrimmo Commerce est concentrée sur des murs de commerces. Son métier n’est donc pas l’exploitation de ces murs, mais :

• leur acquisition, éventuellement en indivision ou via une SCI,
• leur rénovation éventuelle, notamment pour des questions de mise aux normes (accès handicapés, sécurité incendie…) ou d’amélioration de l’équipement de base (chauffage, climatisation…),
• leur location à des enseignes bénéficiant d’une bonne attractivité auprès de leur clientèle locale.

Le positionnement de Patrimmo Commerce par rapport aux trois indicateurs de référence des SCPI est le suivant :

• Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :
  • 2018 : 4,60 % versus 4,39 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2017 : 4,95 % versus 4,41 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2016 : 5,01 % versus 4,61 % pour le référentiel de marché GVfM
• Taux d’occupation financier (TOF) :
  • 2018 : 91,40 % versus 90,67 % pour le référentiel de marché GVfm
  • 2017 : 92,50 % versus 90,18 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2016 : 96,00 % versus 89,53 % pour le référentiel de marché GVfM
• Taux de rendement intrinsèque (TRI) :
  • 3,84 % sur les 5 dernières années pour Patrimmo Commerce, à comparer à
  • 4,46 % dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Patrimmo Commerce est notamment proposée dans les contrats d’assurance-vie suivants :

• Arborescence Opportunités (UAF Life Patrimoine / Spirica),
• myPGA (Ageas Patrimoine),
• Puissance Avenir (assurancevie.com / Suravenir),
• Sérénipierre (Primonial / Suravenir).

Principaux atouts de Patrimmo Commerce

• Bonne dispersion des risques / des murs / des investissements de la SCPI, que ce soit en termes de zone géographique en France et en Europe, ou de taille des biens acquis et de locataires.
• Qualité du TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), avec respectivement 4,60 % en 2018, 4,95 % en 2017, 5,01 % en 2016 et 5,00 % en 2015.
• Relative dispersion des surfaces vacantes fin 2018, la plus grande surface disponible ne représentant que 2 380 m², soit 1,0 % de l’ensemble des surfaces acquises par la SCPI.
• Importance des petites (moins de 500 m²) et moyennes surfaces (moins de 2 000 m²) dans le patrimoine de la SCPI, ce qui est cohérent avec l’évolution du commerce de détail vers des surfaces moins importantes, quitte à multiplier les implantations pour une même enseigne au sein d’une même ville (exemple de Picard qui n’hésite pas à avoir 2 ou 3 unités de 300 à 500 m² dans une même rue).
• Ouverture à l’international (Europe), avec notamment l’acquisition en 2018 d’environ 16 640 m² de surface locative en Italie (8 actifs au global) correspondant à un investissement global d’environ 37,6 M€.

Principaux inconvénients de Patrimmo Commerce

• Menaces pesant sur le commerce liées au développement de l’e-commerce et de la volonté de montée en puissance d’opérateurs comme Amazon (avec notamment Amazon fresh dans le domaine de l’alimentaire).
• Rapidité d’évolution du niveau d’attractivité de telle ou telle artère commerciale liée à des facteurs indépendants de la SCPI, notamment l’évolution du taux local de chômage, la désertification des jeunes, la violence ou le vandalisme…
• Accélération de la rotation des baux commerciaux liée aux phénomènes de mode (notamment auprès des jeunes), des enseignes ou des marques connues hier (par exemple : Benetton) pouvant avoir une moindre activité aujourd’hui ou demain.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money