Analyse 2024 de la SCPI CORUM Eurion

Lancée en janvier 2020 par CORUM l’Epargne, CORUM Eurion est une SCPI diversifiée avec une promesse financière à 10 ans pour l’investisseur concentrée sur deux indicateurs-clés :

• l’atteinte d’un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans de 6,50 %,
• le service d’un dividende annuel (TDVM) de 4,50 %.

Pour atteindre ces objectifs, les gérants de CORUM Eurion ont opté pour des investissements immobiliers en zone Euro, réalisés de manière pragmatique en fonction des opportunités locales et présentant autant que possibles les caractéristiques suivantes :

• la capacité à signer dans les biens acquis :
  • des baux de longue durée avec des signatures solides :
    • Hôtels B&B en Ile-de-France : 24 035 m² de surface locative acquise en octobre 2023, avec une durée du bail restant à courir de 12 ans
    • Immeuble à Cherrywood Business Park à Dublin : surface de bureaux de 6 408 m² acquise en juin 2023 avec une durée du bail restant à courir de 12 ans, loué à Elavon Financial Services,
    • Plateforme logistique à Riberao au Portugal : plateforme de 33 000 m² acquise en octobre 2023 avec une durée du bail restant à courir de 19 ans, entièrement louée à Olicargo,
  • avec un rendement locatif supérieur à la promesse de taux de distribution de 4,50 %,
• la qualité du bien en termes de normes environnementales et son emplacement au sein d’une zone locale d’affaires ou d’une grande ville : Barcelone, Dublin, Helsinki…

Les gérants de CORUM Eurion ont tiré profit de la forte dynamique de collecte nette en 2023 comme en 2022 de la SCPI pour poursuivre la diversification de ses risques :

• Au 31 mars 2024, CORUM Eurion est désormais positionnée sur 8 pays européens hors France, avec une dispersion qui s’accroit :
  • Le poids relatif de l’Irlande est ainsi passé de 65 % de la valeur du patrimoine fin 2020 à 28 % au 31 mars 2024,
  • Les biens immobiliers acquis en France en 2023 représentent désormais 13 % du patrimoine de la SCPI au 31 mars 2024.
• Le poids relatif des principaux biens, à savoir principalement des immeubles de bureaux, détenus par CORUM EURION a également bénéficié d’une dispersion accrue en 2023 :
  • Le premier bien détenu par CORUM Eurion fin 2020 pesait 31,3 % du patrimoine de la SCPI. Fin 2023, le premier bien ne pèse que 12,1 %. La dilution des risques est réelle.
  • Les trois premiers biens de CORUM Eurion fin 2023 sont situés dans trois pays différents :
    • Pays-Bas : 1^er bien pour 12,1 % des surfaces acquises,
    • Portugal : 2^ème bien pour 9,6 % des surfaces acquises,
    • Espagne : 3^ème bien pour 5,4 % des surfaces acquises.

Notons enfin que la qualité du patrimoine de CORUM Eurion a permis de faire bénéficier ses associés depuis la création de la SCPI d’une performance financière moyenne de 9,1 % par an, en intégrant :

• les deux hausses de valeur de la part réalisées, celle-ci s’étant hissée de 200 € à 215 € dans un contexte de marché difficile,
• les dividendes servis aux associés.

Principaux atouts de CORUM Eurion

• Savoir-faire des gérants de CORUM dans la capacité à dénicher en Zone Euro des biens immobiliers répondant au triptyque :
  • Rendement financier à l’acquisition
  • Durée du bail (des baux) signé(s)
  • Qualité de la signature du(des) locataire(s)
• Qualité des indicateurs locatifs de CORUM Eurion :
  • Taux d’occupation financière (TOF) de 99,69 % au 31 mars 2024,
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 98,98 % au 31 mars 2024.
• Absence de carcan dans les investissements réalisés par la SCPI, ce qui donne une totale souplesse aux gérants pour dénicher des opérations qui répondent aux objectifs financiers fixés.
• Qualité du portefeuille de biens immobiliers et de locataires acquis en 2023 ainsi qu’au cours du premier trimestre 2024 :
  • APG Campus aux Pays-Bas : Rendement à l’acquisition de 6,4 %
  • Hôtels B&B en Ile-de-France : Rendement à l’acquisition de 6,5 %
  • Ensemble de trois immeubles à Montpellier : Rendement à l’acquisition de 6,5 %
  • …
• Nombre limité de biens immobiliers et de locataires, facilitant leur suivi et leur gestion :
  • 41 immeubles au 31 mars 2024
  • 81 locataires au 31 mars 2024
  • Durée moyenne d’engagement des locataires de 6,99 années.

Principaux inconvénients de CORUM Eurion

• Dispersion des risques à poursuivre, tant au niveau des biens immobiliers acquis que des locataires, cette situation étant inhérente à la création récente de CORUM Eurion et s’améliorant naturellement au fur et à mesure des acquisitions, comme en atteste l’évolution des indicateurs de la SCPI.
• Nécessité pour les gérants de la SCPI de maintenir les indicateurs de CORUM Eurion dans un contexte de forte croissance de la capitalisation, en soulignant toutefois que le large champ géographique (Zone Euro) combiné avec la totale flexibilité en termes de classes d’actifs immobiliers laissent une large capacité d’action.
• Délai de jouissance des parts de la SCPI de 6 mois après leur acquisition, celui-ci permettant aux gérants de réaliser des acquisitions délivrant les objectifs de performance financière visés, sans contrainte immédiate de rendement à très court terme.

Cyrille Chartier-Kastler
Fondateur de Good value for Money