Analyse 2023 de la SCPI CORUM XL

CORUM XL est l’une des trois SCPI de la gamme CORUM L’Epargne, les deux autres étant CORUM Origin et CORUM Eurion. La gestion de ces trois SCPI est effectuée par CORUM Asset Management.

Par rapport à ses deux consœurs, CORUM XL se différencie par sa stratégie d’investissement en et hors zone euro. Elle est d’ailleurs la première SCPI du marché à avoir investi en dehors de la zone euro. Elle s’appuie sur une stratégie d’investissement qui combine :

• les cycles immobiliers,
• et les opportunités qu’offrent les cours des devises.

C’est-à-dire qu’elle tire parti des cours de la devise, à la hausse comme à la basse, afin d’en faire un levier de performance.

À la clé, une SCPI à double face, avec plus de potentiel, pour plus de risques notamment liés au change :

• Lorsque la livre sterling est basse, la SCPI en tire profit pour réaliser des acquisitions à moindre coût au Royaume-Uni. C’est possible en raison de la forte dynamique de collecte nette de CORUM XL.

• Lorsque la livre sterling remonte, les gérants de CORUM XL peuvent en tirer profit pour réaliser des cessions. Le capital ainsi dégagé peut alors être réinvesti dans d’autres pays, la SCPI ayant un patrimoine diversifié à l’échelon européen (hors France) et au Canada.

Fidèle à sa stratégie opportuniste, CORUM XL poursuit son développement en ciblant les bonnes affaires sans suivre les tendances du marché, afin de constituer un patrimoine diversifié et de préparer la performance de demain.

CORUM XL a ainsi réalisé les acquisitions suivantes en 2022 :

• un immeuble de bureaux de 29 000 m² à proximité de l’aéroport de Madrid,
• un ensemble immobilier de 18 000 m² occupé par un hôtel 4 étoiles à Utrecht (Pays-Bas),
• un immeuble de bureaux de 12 700 m² dans le Sussex à 65 km de Londres,
• un ensemble de 4 immeubles loué à un gestionnaire de maisons de retraite dans une ville balnéaire au Royaume-Uni, avec un engagement de location sur 25 années.

CORUM XL profite également des opportunités permises par les variations de taux de change, en ayant notamment mis à profit la faiblesse de la livre sterling en 2022, au plus bas niveau depuis 5 ans, pour investir dans 9 immeubles au Royaume-Uni.

CORUM XL est également opportuniste à la vente comme à l’achat, ayant cédé deux immeubles en Finlande pour un montant global de 12 M€ et une plus-value de 2,5 M€ à un investisseur immobilier finlandais qui souhaitait les acquérir, alors même que ces immeubles n’étaient pas en vente.

Principaux atouts de CORUM XL

• SCPI gérée avec beaucoup de pragmatisme de la part des équipes de CORUM, ayant délivré d’excellentes performances (taux de distribution) depuis sa création en 2016 :
  • 2017 : 6,58 % de TDVM,
  • 2018 : 8,03 % de TDVM + 2,16 % de valorisation = 10,19 % au global,
  • 2019 : 6,26 % de TDVM,
  • 2020 : 5,66 % de TDVM,
  • 2021 : 5,84 % de TDVM,
  • 2022 : 5,97 % de TDVM + 3,17 % de valorisation = 9,14 % au global.
• Excellents taux d’occupation de CORUM XL depuis sa création, ceux-ci se situant respectivement au 31 mars 2023 :
  • à 98,9 % pour le taux d’occupation financier (TOF),
  • à 95,8 % pour le taux d’occupation physique (TOP).
• Capacité prouvée des gérants de CORUM XL à gérer la forte croissance de la SCPI depuis sa création tout en maintenant ses performances financières.
• Respect par CORUM XL depuis sa création en 2017, de l’objectif non contractuel de dividende (TDVM) d’au minimum 5 % par an.
• Durée résiduelle ferme pondérée des baux (WALB) de 6,56 années au 31 décembre 2022.

Principaux inconvénients de CORUM XL

• Dette financière de la SCPI de 227 M€ fin 2022, soit 14,1 % de la capitalisation de CORUM XL à cette date. Si ce montant d’endettement est compréhensible au regard de la nécessité pour la SCPI d’anticiper des investissements au regard de sa croissance, il peut y avoir un point d’attention sur la charge de cette dette en raison de la montée des taux d’intérêts.
• Provision pour gros entretien (PGE) limitée à 3,5 M€ fin 2022, soit 0,16 % de la capitalisation de CORUM XL.
• Poids encore important, mais en diminution au fil des années du premier ensemble immobilier détenu par CORUM XL au sein d’une zone d’activité à Telford au Royaume-Uni. Au regard des 574 000 m² de patrimoine immobilier détenu par la SCPI fin 2022, cet ensemble de 42 000 m² ne pèse plus que 7,3 % du global.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money