Analyse 2024 de la SCPI CORUM XL

CORUM XL est l’une des trois SCPI de la gamme CORUM L’Epargne, les deux autres étant CORUM Origin et CORUM Eurion. La gestion de ces trois SCPI est effectuée par CORUM Asset Management.

Dans un contexte de marché où un certain nombre de SCPI sont en situation de décollecte, CORUM XL bénéficie d’une dynamique de collecte nette positive :

• Le nombre d’associés de CORUM XL s’est accru de + 8 325 en 2023.
• La SCPI a connu une croissance de son épargne de + 258 M€ en 2023.
• Si CORUM XL a connu une augmentation du nombre de parts vendues au cours de l’exercice 2023, force est de constater :
  • que le nombre de parts acquises au cours du 4^ème trimestre 2023 est 5,6 fois supérieur à celui des parts cédées,
  • que la SCPI n’a aucune part en attente de cession à ce jour, et que cette situation ne s’est a fortiori jamais présentée pour elle.

En étant dans une situation où CORUM XL a des flux nets de collecte positifs d’une part, et où les prix du marché sont à la baisse d’autre part, la SCPI bénéficie (et va bénéficier) d’une capacité à négocier et à réaliser des acquisitions sur des bases de prix intéressantes.

La gestion des investissements de CORUM XL est réalisée de manière pragmatique et réactive par les gérants en fonction de leur vision des opportunités de marché. Ainsi en 2023 :

• le poids des Pays-Bas dans le patrimoine de la SCPI est passé de 4 % fin 2022 à 11 % fin 2023 ;
• le poids des bureaux dans le patrimoine de CORUM XL a baissé de 75 % fin 2022 à 67 % fin 2023 ;
• les investissements dans l’hôtellerie (murs d’hôtels) se sont intensifiés, cette catégorie de biens immobiliers pesant désormais 10 % fin 2023.

Au cours de l’exercice 2023, CORUM XL a notamment réalisé les acquisitions suivantes :

• Acquisition pour 69 M€ d’une surface de 22 385 m² de murs d’hôtel à Varsovie (Pologne), avec la signature d’un bail de 19,7 années et un rendement à l’acquisition de 6,8 %.
• Acquisition pour 86 M€ de 21 000 m² de bureaux à Utrecht (Pays-Bas), entièrement occupé par Capgemini avec un rendement à l’acquisition de 7,7 %.
• Acquisition à Glasgow (Royaume-Uni) de 8 127 m² de surface de bureaux loués à différents locataires pour une durée de bail restante de 6,7 années associée à un rendement à l’acquisition de 6,5 %.

Principaux atouts de CORUM XL

• SCPI gérée avec beaucoup de pragmatisme de la part des équipes de CORUM, ayant délivré d’excellentes performances (taux de distribution) depuis sa création, la performance annuelle moyenne de CORUM XL sur la période 2017-2023 étant de + 7,01 % :
  • 2017 : 6,58 % de TDVM,
  • 2018 : 8,03 % de TDVM + 2,16 % de valorisation = 10,19 % au global,
  • 2019 : 6,26 % de TDVM,
  • 2020 : 5,66 % de TDVM,
  • 2021 : 5,84 % de TDVM,
  • 2022 : 5,97 % de TDVM + 3,17 % de valorisation = 9,14 % au global.
  • 2023 : 5,40 %.
• Excellents taux d’occupation de CORUM XL depuis sa création, ceux-ci se situant respectivement au 31 décembre 2023 :
  • à 98,3 % pour le taux d’occupation financier (TOF),
  • à 95,2 % pour le taux d’occupation physique (TOP).
• Capacité prouvée des gérants de CORUM XL à gérer la forte croissance de la SCPI depuis sa création tout en maintenant ses performances financières.
• Respect par CORUM XL depuis sa création en 2017, de l’objectif non contractuel de dividende (TDVM) d’au minimum 5 % par an.
• Durée résiduelle ferme pondérée des baux (WALB) de 7,07 années fin 2023, en augmentation par rapport au 31 décembre 2022 où il était de 6,56 années.

Principaux inconvénients de CORUM XL

• Poids du Royaume-Uni dans le patrimoine de la SCPI de 48 % fin 2023, ce qui constitue un potentiel facteur de risque en raison du risque de change entre la Livre Sterling et l’Euro, en soulignant toutefois que les acquisitions réalisées par CORUM XL au Royaume-Uni ont été réalisées à une valeur d’achat de 1£ = 1,14 €, alors qu’à ce jour on se situe sur une valeur de 1,17 €.
• Augmentation du coût de l’endettement pour la SCPI, comme pour toutes les SCPI du marché, en notant que les gérants de CORUM XL se sont justement attachés à diminuer la dette financière de CORUM XL depuis fin 2021.
• Poids des bureaux dans le patrimoine de CORUM XL de 67 % fin 2023, en nuançant ce point avec plusieurs éléments :
  • CORUM XL n’est pas investie en France, et n’est donc pas contrainte par la loi Energie Climat comme beaucoup d’autres SCPI,
  • Les gérants de CORUM XL s’attachent systématiquement à adosser leurs acquisitions de bureaux avec la mise en place de locataires solides et sur des longues périodes de baux.

Cyrille Chartier-Kastler
Fondateur de Good Value for Money