Analyse 2023 de la SCPI CORUM Origin

Lancée en 2012, CORUM Origin distribuée par CORUM L’Epargne est désormais l’une des 10 premières SCPI du marché en termes de capitalisation (classement Good Value for Money à fin 2022).

Sa capitalisation à fin 2022 est de 2 590 M€, en hausse de + 376 M€ par rapport à fin 2021.

CORUM Origin est une SCPI de rendement. Elle verse un dividende chaque mois à ses associés. Elle est d’ailleurs la première SCPI à avoir mis en place la mensualisation du dividende, la distribution trimestrielle étant encore largement pratiquée sur le marché.

A la différence de la plupart des SCPI du marché qui ont, soit une nature d’investissement spécifique (par exemple : des murs d’hôtels ou des centres logistiques), soit une zone géographique ciblée (par exemple : les principales métropoles de l’hexagone), CORUM Origin est une SCPI diversifiée dont l’objectif premier est de s’attacher à délivrer un dividende annuel de 6 % en s’appuyant pour cela sur une stratégie d’investissement et de revente opportuniste :

• de biens immobiliers professionnels de toute nature,
• identifiés comme étant en capacité de générer de la valeur,
• à l’échelon européen (zone euro),
• occupés par des locataires solides engagés sur le long terme.

CORUM Origin est une SCPI diversifiée essentiellement positionnée sur des biens en zone euro. Cela induit une politique d’investissement relativement pragmatique consistant pour les gérants de la SCPI à aller chercher des opportunités en termes d’acquisition là où elles se trouvent, avec une relative liberté en termes de nature des biens achetés et de zones d’investissement.

Concrètement, le patrimoine de CORUM Origin est ainsi réparti (chiffres à fin 2022) :

• entre différents pays européens (13 pays au total) : Pays-Bas (27 %), Italie (16 %), Finlande (10 %), Belgique (10 %), Irlande (8 %)…
• entre différentes natures de biens immobiliers : Bureaux (49 %), Commerces (32 %), Hôtels (9 %), Locaux industriels et logistiques (9 %)…

Une autre caractéristique de CORUM Origin est le choix de biens immobiliers d’une certaine taille, ce qui en facilite la gestion, la SCPI concentrant ainsi son patrimoine fin 2022 sur :

• 152 immeubles,
• pour une surface totale de 1 452 468 m².

La surface moyenne par bien est ainsi de l’ordre de 9 560 m².

En appliquant cette politique combinant pragmatisme, vigilance et surveillance tant du marché local des biens acquis que de la capacité à les louer, CORUM Origin réussit à dégager de belles performances récurrentes depuis sa création :

• Le taux d’occupation financière (TOF) est de 96,2 % fin 2022. De même, le taux d’occupation physique (TOP) est de 95,0 %.
• Le taux de distribution 2022 de la SCPI est de 6,88 %. Il succède respectivement à7,03 % en 2021 et 6,00 % en 2020.
• Le taux de rentabilité interne (TRI) de CORUM Origin sur 10 ans est de 7,06 % fin 2022. Il s’inscrit en hausse par rapport à 2021 où il était de 6,60 %.

Principaux atouts de la SCPI CORUM Origin

• Excellent historique de performance réelle de la SCPI, celle-ci étant constituée à la fois des dividendes servis aux associés et à la valorisation de la valeur de la part :
  • 2022 : Performance réelle de + 11,01 % dont 6,88 % de dividendes
  • 2021 : Performance réelle de + 7,03 % dont 7,03 % de dividendes
  • 2020 : Performance réelle de + 6,00 % dont 6,00 % de dividendes
  • 2019 : Performance réelle de + 7,68 % dont 6,28 % de dividendes
  • 2018 : Performance réelle de + 8,75 % dont 7,33 % de dividendes
  • 2017 : Performance réelle de + 6,45 % dont 6,45 % de dividendes
• Service effectif depuis sa création en 2012 par CORUM Origin d’un dividende annuel (taux de distribution) d’au minimum 6 %, avec en parallèle 7 augmentations de la valeur de la part en 11 ans.
• Diversification du patrimoine immobilier de la SCPI, tant au niveau de la nature des biens détenus (bureaux, commerces, murs d’hôtels, entrepôts, locaux d’activité…) qu’au niveau des pays de la zone euro (Pays-Bas, Italie, Finlande, Allemagne…) permettant de répartir les risques.
• Capacité des gérants de CORUM Origin à prendre les décisions idoines d’acquisition ou de vente de biens immobiliers en fonction de leur connaissance du marché local et de la valorisation effective des biens depuis leur acquisition :
  • Cession en 2022 pour 95 M€ d’un immeuble de bureaux à Francfort avec la réalisation d’une plus-value de 24 M€,
  • Cession en 2022 pour 49,5 M€ d’un ensemble de 8 hôtels en Espagne avec la réalisation d’une plus-value de 9 M€.
• Excellent taux d’occupation du patrimoine de la SCPI, que celui-ci soit mesuré d’un point de vue physique ou financier, en sachant que c’est l’un des leviers-clés pour générer de la performance :
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 95,0 % fin 2022,
  • Taux d’occupation financier (TOF) de 96,2 % fin 2022.

Principaux inconvénients de la SCPI CORUM Origin

• Durée résiduelle ferme pondérée des baux de 6,38 années au 31 décembre 2022, ce qui constitue déjà une belle performance, en sachant également que cela signifie également la poursuite d’une grande réactivité des équipes de gestion de la SCPI dans la recherche de locataire et l’anticipation de l’arrivée à échéance de baux.
• Dette financière de CORUM Origin de 396 M€ fin 2022, ce montant étant cohérent avec la dynamique de collecte nette de la SCPI et la nécessité d’être en capacité de réaliser des investissements significatifs, mais présentant toutefois une exposition au regard de la remontée des taux d’intérêts.
• Délai de jouissance des parts acquises situé à 6 mois après leur acquisition et leur paiement intégral, en sachant :
  • qu’un tel délai est également pratiqué par d’autres SCPI du marché, mais que certaines se positionnent à 4 voire 3 mois après acquisition,
  • que cela permet aux gérants de CORUM Origin de prendre leur temps pour investir et de ne pas surpayer des biens à l’acquisition en raison d’un délai trop court d’investissement des sommes placées.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money