Analyse 2023 de la SCPI CORUM Eurion

Lancée en janvier 2020 par CORUM l’Epargne, CORUM Eurion est une SCPI diversifiée avec une promesse financière à 10 ans pour l’investisseur concentrée sur deux indicateurs-clés :

• l’atteinte d’un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans de 4,50 %,
• le service d’un dividende annuel (TDVM) de 4,50 %.

Pour atteindre ces objectifs, les gérants de CORUM Eurion ont opté pour des investissements immobiliers en zone Euro (hors France) présentant autant que possibles les caractéristiques suivantes :

• la capacité à signer dans les biens acquis :
  • des baux de longue durée avec des signatures solides :
    • Amazon : plateformes logistiques de 22 819 m² en Espagne et en Italie
    • Volkswagen Leasing GmbH : surface de bureaux de 10 647 m² en Italie
    • Pfizer, Google, UnipolRe : surface de bureaux de 10 000 m² en Irlande
  • avec un rendement locatif supérieur à la promesse de taux de distribution de 4,50 %,
• la qualité du bien en termes de normes environnementales et son emplacement au sein d’une zone locale d’affaires ou d’une grande ville : Barcelone, Dublin, Helsinki…

Les investissements réalisés par CORUM Eurion en 2022 permettent d’illustrer la mise en œuvre opérationnelle de cette politique :

• Acquisition en septembre 2022 d’un immeuble de bureaux de 10 000 m² à Dublin (Irlande) pour un prix de 100 M€, avec un rendement à l’acquisition de 5,5 %,
• Acquisition en juillet 2022 d’un immeuble de bureaux de 29 000 m² à Madrid (Espagne) pour un prix de 71 M€, avec un rendement à l’acquisition de 6,1 %,
• Acquisition en mai 2022 d’un immeuble de bureaux de 15 700 m² à Benavente (Portugal) pour un prix de 10 M€, avec un rendement à l’acquisition de 6,0 %...

Les gérants de CORUM Eurion ont tiré profit de la forte dynamique de collecte nette de la SCPI pour poursuivre la diversification de ses risques :

• Au 31 mars 2023, CORUM EURION est désormais positionnée sur 7 pays européens hors France, avec une dispersion qui s’accroit :
  • Le poids relatif de l’Irlande est ainsi passé de 65 % de la valeur du patrimoine fin 2020 à 27 % au 31 mars 2023,
  • Les Pays-Bas sont devenus le 1^er pays en termes d’investissement de la SCPI avec 30 % du patrimoine immobilier au 31 mars 2023.
• Le poids relatif des principaux biens, à savoir principalement des immeubles de bureaux, détenus par CORUM EURION a également bénéficié d’une dispersion accrue en 2022 :
  • Le premier bien détenu par CORUM Eurion fin 2020 pesait 31,3 % du patrimoine de la SCPI. Fin 2022, le premier bien (qui est une acquisition réalisée au cours de l’exercice), ne pèse que 14,5 %. La dilution des risques est réelle.
  • Les cinq premiers biens de CORUM Eurion fin 2022 sont situés dans des quatre pays différents :
    • Pays-Bas : 2^ème et 3^ème biens pour 18,2 % des surfaces acquises,
    • Italie : 1^er bien pour 14,5 % des surfaces acquises,
    • Espagne : 4^ème bien pour 7,7 % des surfaces acquises,
    • Finlande : 5^ème bien pour 6,9 % des surfaces acquises.

CORUM EURION a obtenu en novembre 2021 une labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) de la part du Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance de la République Française.

Notons enfin que la qualité du patrimoine de CORUM Eurion a permis de faire bénéficier ses associés en 2022 d’un rendement global de 11,86 % composé :

• du service d’un dividende de 6,47 % sur l’exercice,
• d’une revalorisation le 1^er juillet 2022 de la valeur de la part de 5,39 %.

Principaux atouts de CORUM Eurion

• Savoir-faire des gérants de CORUM AM dans la capacité à dénicher en Zone Euro des biens immobiliers répondant au triptyque :
  • Rendement financier à l’acquisition
  • Durée du bail (des baux) signé(s)
  • Qualité de la signature du(des) locataire(s)
• Qualité des indicateurs locatifs de CORUM Eurion :
  • Taux d’occupation financière (TOF) de 100,63 % au 31 mars 2023,
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 98,87 % au 31 mars 2023.
• Absence de carcan dans les investissements réalisés par la SCPI, ce qui donne une totale souplesse aux gérants pour dénicher des opérations qui répondent aux objectifs financiers fixés.
• Qualité du portefeuille de biens immobiliers et de locataires acquis en 2022, avec des rendements à l’acquisition situés entre 5,4 % et 6,3 %.
• Nombre limité de biens immobiliers (29 immeubles globalement au 31 mars 2023) et de locataires, facilitant leur suivi et leur gestion par CORUM.

Principaux inconvénients de CORUM Eurion

• Dispersion des risques à poursuivre, tant au niveau des biens immobiliers acquis que des locataires, cette situation étant inhérente à la création récente de CORUM Eurion et s’améliorant naturellement au fur et à mesure des acquisitions, comme en atteste l’évolution des indicateurs de la SCPI.
• Nécessité pour les gérants de la SCPI de maintenir les indicateurs de CORUM Eurion dans un contexte de forte croissance de la capitalisation, en soulignant toutefois que le large champ géographique (Zone Euro) combiné avec la totale flexibilité en termes de classes d’actifs immobiliers laissent une large capacité d’action.
• Délai de jouissance des parts de la SCPI de 6 mois après leur acquisition, celui-ci permettant aux gérants de réaliser des acquisitions délivrant les objectifs de performance financière visés, sans contrainte immédiate d’investissement à très court terme.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money