Analyse 2023-2024 de la SCPI Primovie (Primonial)

Navire amiral du Groupe Primonial avec une capitalisation supérieure à 5,2 milliards d’euros mi-2023, Primovie est une SCPI concentrée sur l’acquisition, la mise en location et l’entretien de murs d’établissements de retraite, de cliniques privées, de structures privées d’enseignement…

Lancée en juillet 2012 par Primonial, Primovie connaît une croissance régulière et constante. Les gérants ont su absorber et investir les flux de collecte nette des associés de la SCPI depuis sa création, tout en s’attachant progressivement :

• à ouvrir le patrimoine immobilier de Primovie à l’Europe hors France, notamment en Italie et en Allemagne,
• à élargir la base de clientèle de la SCPI, naturellement constituée de grands groupes privés spécialisés dans les maisons de retraite ou les établissements de soins,
• à intégrer les enjeux environnementaux et sociétaux, en n’hésitant pas à se fixer en interne des objectifs forts permettant de positionner le patrimoine immobilier de la SCPI à long terme.

Les cinq principaux locataires de Primovie sont des opérateurs connus dans leur domaine (poids relatif des opérateurs dans les loyers perçus par la SCPI au 31 mars 2023) :

• Korian (Maisons de retraite) : 12,5%,
• Groupe Colisée (Maisons de retraite) : 11,5 %,
• Groupe Elsan (Santé) : 6,4 %,
• Charleston (Maisons de retraite) : 5,1%,
• Zaffiro (Maisons de retraite) : 3,3 %.

Forte de ce positionnement, Primovie est l’une des SCPI les plus référencées dans les contrats d’assurance-vie et les PER Individuels.

Principaux atouts de Primovie

• Positionnement de la SCPI sur des secteurs d’activité en croissance durable et régulière en raison des évolutions démographiques en Europe d’une part, et de la montée en puissance des acteurs privés sur des enjeux sociaux et sociétaux :
  • Maisons de retraite,
  • Etablissements pour personnes dépendantes,
  • Etablissements hospitaliers privés,
  • Etablissements d’enseignement,
  • Crèches.
• Fixation par les gérants de la SCPI d’objectifs extra-financiers particulièrement forts, à même de répondre aux enjeux environnementaux de long terme du bâtiment d’une part et de faciliter la mise en location du patrimoine immobilier dans le temps d’autre part :
  • Réduire de 40 % la consommation d’énergie finale des actifs d’ici 2030, conformément aux objectifs du Décret Tertiaire ;
  • Placer les actifs sur la trajectoire de la neutralité carbone d’ici 2050, conformément aux objectifs de la stratégie nationale bas carbone ;
  • Réduire la proportion de chambres doubles dans le patrimoine des EHPAD gérés par le fonds ;
  • Encadrer les travaux significatifs par une charte chantier intégrant les normes ESG ;
  • Associer les locataires dans une logique partenariale matérialisée par une annexe environnementale aux nouveaux baux.…
• Qualité des taux d’occupation du patrimoine immobilier de Primovie dans le temps :
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 97,9 % fin 2022 (respectivement 97,9 % fin 2021),
  • Taux d’occupation financier (TOP) de 97,1 % fin 2022 (respectivement 96,9 % fin 2021).
• Abaissement progressif par les gérants de Primovie du poids relatif des immeubles de bureaux dans son patrimoine :
  • 14,7 % fin 2022,
  • 21,8 % fin 2020,
  • 24,8 % fin 2018…
• Régularité du taux de distribution de la SCPI dans le temps pour ses associés :
  • Taux de distribution 2022 : 4,50 %
  • Taux de distribution 2021 : 4,60 %
  • Taux de distribution 2020 : 4,61 %...

Principaux inconvénients de Primovie

• Endettement de Primovie à hauteur de 342 M€ au 31 décembre 2022, en soulignant toutefois :
  • que la plupart des lignes de crédit de la SCPI ont été souscrites à taux fixe, dans des périodes où les taux d’intérêts étaient nettement inférieurs aux niveaux actuels,
  • que les gérants de la SCPI s’attachent à limiter le niveau d’endettement de la SCPI, comme en témoigne le ratio d’effet de levier qui se situe entre 1,3 et 1,4 selon les périodes,
  • que Primovie a besoin de recourir à l’endettement pour être en capacité de réaliser des opérations en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) nécessaires pour accompagner ses clients dans le cadre de la création de nouvelles maisons de retraite ou de nouveaux établissements de soins.
• Stabilité de la valeur de retrait de Primovie à 184,71 € depuis 2019, en rappelant :
  • que les associés de la SCPI bénéficient d’un taux de distribution régulier et supérieur à 4,50 % (valeur 2022) d’une part,
  • que les gérants de la SCPI se sont fixés des objectifs extra-financiers particulièrement structurants et engageants, ce qui induit inévitablement des investissements plus importants à la construction ou dans les acquisitions, mais ce qui permettra de mieux valoriser le patrimoine immobilier dans le temps.
• Relative concentration de la base de clients de Primovie, ce qui est inhérent au positionnement de la SCPI sur les secteurs des maisons de retraite et des établissements privés de soins. Notons toutefois le travail important réalisé par les équipes de Primonial REIM pour équilibrer progressivement dans le temps le poids relatif des principaux locataires.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money