Analyse 2022 de la SCPI CORUM Origin

Lancée en 2012 par CORUM, CORUM Origin est positionnée par Good Value for Money comme étant la 11ème SCPI du marché au regard de sa capitalisation qui est de 2 214 M€ fin 2021, soit une augmentation de près de 220 M€ par rapport à fin 2020.

CORUM Origin est une SCPI diversifiée essentiellement positionnée sur des investissements en Europe en dehors de la France, ce qui induit une politique d’investissement relativement pragmatique consistant pour les gérants de la SCPI à aller chercher des opportunités en termes d’acquisition là où elles se trouvent, avec une relative liberté en termes de nature des biens achetés et de zones d’investissement.

Concrètement, le patrimoine de CORUM Origin est ainsi réparti (chiffres à fin 2021) :

• entre différents pays européens (13 pays au total) : Pays-Bas (27 %), Italie (14 %), Finlande (12 %), Allemagne (10 %), Irlande (8 %)…
• entre différentes natures de biens immobiliers : Bureaux (41 %), Commerces (35 %), Hôtels (12 %), Locaux d’activité (6 %), Plateformes logistiques (5 %)…

Une autre caractéristique de CORUM Origin est le choix de biens immobiliers d’une certaine taille, ce qui en facilite la gestion, la SCPI concentrant ainsi son patrimoine sur 137 biens pour une surface totale de 1 377 510 m² fin 2021. La surface moyenne par bien est ainsi de l’ordre de 10 000 m².

Les biens achetés par CORUM Origin en 2021 son bien alignés avec sa politique d’investissement :

• Acquisition en novembre 2021 d’un immeuble de bureaux et de commerces à Bologne (Italie) d’une surface totale de 9 261 m², avec l’apport par le vendeur de la garantie d’un taux d’occupation de 100 % pour une durée de 4 années.
• Acquisition en juin 2021 d’un parc d’activité commerciale de 13 784 m² à Malaga (Espagne) avec essentiellement des enseignes spécialisées dans l’ameublement et la décoration. Présence de dix locataires (Conforama, Maisons du Monde…) au sein du parc.
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De même, la SCPI a fait le choix de revendre en 2021 des biens permettant de dégager un bon niveau de plus-values latentes, charge aux gérants de CORUM Origin d’identifier d’autres biens à acquérir disposant d’un bon potentiel à la fois sur le plan locatif ainsi qu’en termes de capacité à dégager des plus-values latentes à terme :

• Revente en décembre 2021 de huit hôtels B&B en Espagne pour un montant de cession de 49,3 M€ à mettre au regard d’un prix d’acquisition de 36,9 M€ payé entre 2017 et 2018.
• Revente aux Pays-Bas en décembre 2021 de deux immeubles acquis en décembre 2016 dans le Bioscience park de Leiden. Réalisation d’une plus-value de 5 M€.
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En appliquant cette politique combinant pragmatisme, vigilance et surveillance tant du marché local des biens acquis que de la capacité à les louer, CORUM Origin réussit à dégager de belles performances récurrentes depuis sa création :

• Le taux d’occupation financière (TOF) est de 96,1 % fin 2021. De même, le taux d’occupation physique (TOP) est de 94,7 %.
• Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) 2021 de la SCPI est de 7,03 %. Il succède respectivement à 6,00 % en 2020 et 6,28 % en 2019.
• Le taux de rentabilité interne (TRI) de CORUM Origin sur 10 ans est de 6,60 % fin 2021.

Principaux atouts de la SCPI CORUM Origin

• Taux de rentabilité interne (TRI) à 10 ans positionné à un niveau significatif de manière récurrente :
  • TRI sur 10 ans à fin 2021 : 6,60 %
  • TRI sur 10 ans à fin 2020 : 5,77 %
  • TRI sur 10 ans à fin 2019 : 5,65 %
  • TRI sur 10 ans à fin 2018 : 5,57 %
  • TRI sur 10 ans à fin 2017 : 5,53 %
• Service effectif depuis sa création en 2012 par CORUM Origin d’un dividende annuel (TDVM) d’au minimum 6 %, avec en parallèle une certaine augmentation de la valeur de la part.
• Diversification du patrimoine immobilier de la SCPI, tant au niveau de la nature des biens détenus (bureaux, commerces, murs d’hôtels, entrepôts, locaux d’activité…) qu’au niveau des pays en Europe (Pays-Bas, Italie, Finlande, Allemagne…) permettant de répartir les risques.
• Excellent taux d’occupation du patrimoine de la SCPI, que celui-ci soit mesuré d’un point de vue physique ou financier, en sachant que c’est l’un des leviers-clés pour générer de la performance.
• Durée moyenne restante d’engagement des locataires de CORUM Origin de 6,8 années fin 2021 garantissant une certaine sécurité à l’investisseur.

Principaux inconvénients de la SCPI CORUM Origin

• Choix par la SCPI de verser un dividende annuel élevé, avec un objectif d’au minimum 6 % par an ayant logiquement pour conséquence une valorisation limitée du prix de la part dans le temps. Sur la période 2012-2021, celui-ci est passé de 1 000 € à 1 090 €, soit une valorisation annuelle moyenne de 1,0 %.
• Nombre relativement limité de locataires, à savoir 292 fin 2021 induisant une surface moyenne louée de l’ordre de 4 250 m² par locataire. C’est à la fois un atout, car cela réduit le nombre de locataires à gérer et un point de vigilance pour bien anticiper les fins de baux.
• Délai de jouissance des parts acquises situé à 6 mois après leur acquisition et leur paiement intégral, en sachant :
  • qu’un tel délai est également pratiqué par d’autres SCPI du marché, mais que certaines se positionnent à 4 voire 3 mois après acquisition,
  • que cela permet aux gérants de CORUM Origin de prendre leur temps pour investir et de ne pas surpayer des biens à l’acquisition en raison d’un délai trop court d’investissement des sommes placées.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money