Analyse 2022 de la SCPI CORUM EURION

Lancée en janvier 2021 par CORUM l’Epargne, CORUM EURION est une SCPI diversifiée avec une promesse financière à 10 ans pour l’investisseur concentrée sur deux indicateurs-clés :

• l’atteinte d’un taux de rendement interne (TRI) à 10 ans de 4,50 %,
• le service d’un dividende annuel (TDVM) de 4,50 %.

Pour atteindre ces objectifs, les gérants de CORUM EURION ont opté pour des investissements immobiliers en zone Euro (hors France) présentant autant que possibles les caractéristiques suivantes :

• la capacité à signer dans les biens acquis :
  • des baux de longue durée avec des signatures solides : Citrix, Google, KPMG…
  • avec un rendement locatif supérieur à la promesse de TDVM de 4,50 %,
• la qualité du bien en termes de normes environnementales et son emplacement au sein d’une zone locale d’affaires ou d’une grande ville : Barcelone, Dublin, Helsinki…

Les investissements réalisés par CORUM EURION en 2021 permettent d’illustrer la mise en œuvre opérationnelle de cette politique :

• Acquisition en mars 2021 d’un immeuble de bureaux de 10 775 m² à Madrid (Espagne) pour un prix d’environ 30 M€, avec un rendement à l’acquisition de 6,3 %,
• Acquisition en juin 2021 d’un immeuble de bureaux de 4 744 m² à Dublin (Irlande) pour un prix d’environ 19 M€, avec un rendement à l’acquisition de 6,27 %,
• Acquisition en décembre 2021 d’un immeuble de bureaux de 14 400 m² près d’Helsinki (Finlande) pour un prix d’environ 76 M€, avec un rendement à l’acquisition de 5,5 %...

En 2021, les gérants de CORUM EURION ont tiré profit de la forte dynamique de collecte nette de la SCPI pour diversifier les risques :

• Fin 2021, CORUM EURION est désormais positionnée sur 7 pays européens hors France, avec une dispersion nettement accrue par rapport à fin 2020 :
  • le poids relatif de l’Irlande est ainsi passé de 65 % de la valeur du patrimoine fin 2020 à 37 % fin 2021,
  • les investissements réalisés en Finlande ont permis d’y positionner 24 % du patrimoine de la SCPI fin 2021,
  • de même, l’Espagne est rentrée dans le patrimoine de CORUM EURION et pèse 15 % des actifs fin 2021.
• Le poids relatif des principaux biens, à savoir principalement des immeubles de bureaux, détenus par CORUM EURION a également bénéficié d’une dispersion accrue en 2021 :
  • Le premier bien détenu par CORUM EURION fin 2020 pesait 31,3 % du patrimoine de la SCPI. Fin 2021, le premier bien (qui est une acquisition réalisée au cours de l’exercice), ne pèse que 18,4 %.
  • Les cinq premiers biens de CORUM EURION fin 2021 sont situés dans des quatre pays différents : Espagne (18,4 %), Finlande (16,6 %), Italie (17,0 %), Pays-Bas (7,0 %).

CORUM EURION a obtenu en novembre 2021 une labellisation ISR (Investissement Socialement Responsable) de la part du Ministère de l’Economie, des Finances et de la Relance de la République Française.

Notons enfin que la qualité du patrimoine de CORUM EURION a permis de faire bénéficier ses associés en 2021 à la fois :

• du service d’un dividende de 6,12 % sur l’exercice,
• d’une revalorisation en juillet 2021 de la valeur de la part de 200 € à 204 €.

Principaux atouts de CORUM EURION

• Savoir-faire des gérants de CORUM dans la capacité à dénicher en Zone Euro des biens immobiliers répondant au triptyque :
  • Rendement financier à l’acquisition
  • Durée du bail (des baux) signé(s)
  • Qualité de la signature du(des) locataire(s)
• Qualité des indicateurs locatifs de CORUM EURION, tant en 2020 qu’en 2021 :
  • Taux d’occupation financière (TOF) de 100 % fin 2020 et 99,45 % fin 2021,
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 93,1 % fin 2020 et 96,59 % fin 2021.
• Absence de carcan dans les investissements réalisés par la SCPI, ce qui donne une totale souplesse aux gérants pour dénicher des opérations qui répondent aux objectifs financiers fixés.
• Qualité du portefeuille de biens immobiliers et de locataires acquis en 2021, avec des rendements à l’acquisition situés entre 5,2 % et 6,93 %.
• Nombre limité de biens immobiliers (17 immeubles au total fin 2021) et de locataires, facilitant leur suivi et leur gestion par CORUM.

Principaux inconvénients de CORUM EURION

• Dispersion des risques à poursuivre, tant au niveau des biens immobiliers acquis que des locataires, cette situation étant inhérente à la création récente de CORUM EURION et s’améliorant naturellement au fur et à mesure des acquisitions, comme en atteste la comparaison des indicateurs à fin 2021 par rapport à fin 2020.
• Nécessité pour les gérants de la SCPI de maintenir les indicateurs de CORUM EURION dans un contexte de forte croissance de la capitalisation, en soulignant toutefois que le large champ géographique (Zone Euro) combiné avec la totale flexibilité en termes de classes d’actifs immobiliers laissent une large capacité d’action.
• Délai de jouissance des parts de la SCPI de 6 mois après leur acquisition, celui-ci permettant aux gérants de réaliser des acquisitions délivrant les objectifs de performance financière visés, sans contrainte immédiate d’investissement à très court terme.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money