Analyse 2021 de la SCPI EURION (Corum)

EURION est la 3^ème SCPI créée par le groupe CORUM avec CORUM Origin (historiquement) en 2012, puis CORUM XL en 2017. Lancée en janvier 2020, EURION est une SCPI de rendement diversifiée positionnée sur une promesse financière à 10 ans :

• Objectif (non garanti) de taux de rendement interne (TRI) de 4,50 %
• Objectif (non garanti) de dividende annuel (TDVM) de 4,50 %

Depuis son lancement en janvier 2020, EURION a réalisé 6 investissements immobiliers, tous situés en Zone Euro en dehors de la France :

• Irlande (65 % de la valeur vénale des biens fin 2020) :
  • Immeuble de bureaux à Dublin
  • Surface de 4 511 m² acquise pour 19 M€, soit 4 212 € par m²
  • Locataire : Google
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 4,2 ans
  • Rendement à l’acquisition de 6,83 %

• • Immeuble de bureaux à Dublin
  • Surface de 4 904 m² acquise pour 22 M€, soit 4 486 € par m²
  • Locataire : National Broadband Ireland (réseaux en fibre optique à haut débit)
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 10,7 ans
  • Rendement à l’acquisition de 6,42 %

• • Immeuble de commerces à Carrigtohill
  • Surface de 1 584 m² acquise pour 6,1 M€, soit 3 851 € par m²
  • Locataire : Aldi Stores (supermarché)
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 12,8 ans
  • Rendement à l’acquisition de 7,44 %

• Lettonie (15 % de la valeur vénale des biens fin 2020) :
  • Immeuble mixte de commerces et bureaux en centre-ville à Riga
  • Surface de 2 761 m² acquise pour 11 M€, soit 3 984 € par m²
  • Locataires : FKTK (institution publique de supervision banque et assurance) et autres
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 5,5 ans
  • Rendement à l’acquisition de 6,61 %

• Italie (12 % de la valeur vénale des biens fin 2020) :
  • Immeuble de bureaux à Milan
  • Surface de 7 945 m² acquise pour 7 M€, soit 881 € par m²
  • Locataire : Johnson Controls (entreprise américaine d’équipements pour automobiles et de systèmes de climatisation)
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 7,8 ans
  • Rendement à l’acquisition de 6,64 %

• Pays-Bas (8 % de la valeur vénale des biens fin 2020) :
  • Immeuble mixte de commerces et bureaux dans la banlieue d’Amsterdam
  • Surface de 3 709 m² acquise pour 5,26 M€, soit 1 417 € par m²
  • Locataire : No Excess (entreprise néerlandaise de textile masculin)
  • Bail restant à courir à l’acquisition de 10 ans
  • Rendement à l’acquisition de 6,71 %

Fin 2020, la capitalisation d’EURION s’élève déjà à 108,3 M€. Pour autant, les indicateurs d’occupation des biens acquis sont très bien positionnés : 100 % au plan financier et 93,1 % au plan physique.

Principaux atouts de la SCPI EURION

• Savoir-faire des gérants de CORUM dans la capacité à dénicher en Zone Euro des biens immobiliers répondant au triptyque :
  • Rendement financier à l’acquisition
  • Durée du bail (des baux) signé(s)
  • Qualité de la signature du(des) locataire(s)
• Qualité des indicateurs locatifs à l’issue du premier exercice de la SCPI (fin 2020) :
  • Taux d’occupation financière (TOF) de 100 %
  • Taux d’occupation physique (TOP) de 93,1 %
• Absence de carcan dans les investissements réalisés par la SCPI, ce qui donne une totale souplesse aux gérants, tant sur le plan sectoriel que géographique pour dénicher des opérations qui répondent aux objectifs financiers fixés.
• Qualité du portefeuille de biens immobiliers et de locataires acquis fin 2020 offrant des perspectives pour l’atteinte des objectifs financiers de la SCPI en 2021.
• Suivi et gestion en interne par CORUM de son patrimoine immobilier, ce qui permet de maîtriser la chaîne de valeur de bout en bout.

Principaux inconvénients de la SCPI EURION

• SCPI de création récente ayant vocation à poursuivre la dispersion de ses risques.
• Inévitable abaissement des ratios de taux d’occupation des biens de la SCPI en raison de leur positionnement fin 2020 à 100 %, c’est-à-dire au maximum possible, en soulignant que les gérants de CORUM ont déjà fait leurs preuves sur les autres SCPI.
• Délai de jouissance des parts de la SCPI de 6 mois après leur acquisition et leur paiement intégral, en sachant :
  • qu’un tel délai est également pratiqué par d’autres SCPI du marché, mais que certaines se positionnent à 4 voire 3 mois après acquisition,
  • que cela permet aux gérants d’EURION de prendre leur temps pour investir et de ne pas surpayer des biens à l’acquisition en raison d’un délai trop court d’investissement des sommes placées.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money