Analyse 2021 de la SCPI CORUM XL

Lancée fin 2016, CORUM XL est la deuxième SCPI lancée par la Groupe CORUM L’Epargne, après CORUM Origin en février 2012. Comme sa grande sœur, CORUM XL est une SCPI de rendement diversifiée avec une politique d’investissement très fortement orientée à l’international. Notons toutefois deux petits points d’écart :

• Fin 2020, CORUM XL ne possède aucun bien en France, alors que le patrimoine de CORUM Origin est positionné à 7 % sur la France.
• De même, CORUM XL a réalisé une première acquisition en Amérique du Nord (au Canada à Mont-Saint-Hilaire), alors que CORUM Origin est intégralement investie en Europe (zone euro et hors zone euro).

La politique d’investissement de CORUM XL vise à combiner tout un ensemble d’éléments lors de la réalisation d’une acquisition :

• Privilégier la diversification sectorielle, afin « de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».
• S’attacher à acquérir des biens qui permettent une mise en location immédiate (avec le plus souvent une absence de travaux à réaliser), parfois avec le locataire en place (ou l’ancien propriétaire qui fait le choix de vendre le bien tout en y restant propriétaire).
• Rechercher des biens susceptibles de générer le rendement attendu par la SCPI, ce qui conduit de facto à une certaine prudence vis-à-vis du marché immobilier en France où la recherche de rendements élevés d’avère difficile.
• Signer des baux de longue durée avec des sociétés solides, que ce soit des grandes entreprises privées ou publiques locales ou internationales.
• Profiter des cycles propres à chacune des devises étrangères, afin de pouvoir bénéficier, le cas échéant, d’un effet change qui soit positif.
• Diversifier les devises étrangères dans lesquelles des acquisitions sont effectuées, afin de répartir le risque de change. Fin 2020, CORUM XL est ainsi positionnée sur la livre sterling, le zloty polonais, la couronne norvégienne, le dollar canadien et l’euro.

A ce jour, CORUM XL a réalisé des investissements dans des biens immobiliers permettant une mise en location immédiate. D’autres SCPI analysées ou labellisées par Good Value for Money font quant à elle le choix d’acquérir, le cas échéant, des biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ce qui requiert un portage financier durant toute la période de construction jusqu’à la mise en location effective.

Depuis sa création en décembre 2016, CORUM XL a connu une forte dynamique de croissance, y compris durant l’année 2020 où un certain nombre de SCPI ont pu pâtir des doutes d’épargnants vis-à-vis du potentiel de l’immobilier de bureaux ou de commerces.

La capitalisation de CORUM XL a dépassé le milliard d’euros depuis ce début d’année 2021. Le nombre d’associés de la SCPI est également en forte croissance. Fin 2020, CORUM XL comptait 22 254 associés avec un investissement moyen de 40 712 € par associé.

Toujours fin 2020, la surface locative de CORUM XL est de 393 650 m². En rapportant les produits immobiliers de la SCPI (à savoir 67,34 M€ en 2020) à la surface locative moyenne de CORUM XL au cours de la même année, le produit immobilier moyen est de 190 € par m².

Principaux atouts de CORUM XL

• Politique de diversification des risques de la SCPI, tant en termes :
  • de nature des biens immobiliers acquis : bureaux, commerces, locaux d’activité,
  • de pays et de zones d’investissement : Royaume-Uni, Pologne, Irlande, Norvège, Italie… et même outre-Atlantique au Canada depuis décembre 2020.
• Niveau élevé du revenu (TDVM) versé par CORUM XL à ses associés depuis sa création, à savoir :
  • 6,58 % en 2017,
  • 7,91 % en 2018,
  • 6,26 % en 2019,
  • 5,66 % en 2020.
• Qualité de la gestion de la SCPI ayant permis d’obtenir depuis son lancement fin 2016 / début 2017 :
  • un taux d’occupation financière (TOF) de 99,8 à 100 %,
  • un taux d’occupation physique (TOP) de 99,8 à 100 %.
• Durée moyenne restante fin 2020 des baux signés avec les différents locataires de 7,36 années.
• Qualité des locataires des biens immobiliers de CORUM XL conjuguée avec l’existence de liens directs entre les gérants de la SCPI et lesdits locataires. Cette politique a notamment permis de traiter directement et rapidement les demandes d’aménagement de loyers formulées en 2020 par certains locataires suite à la crise du covid-19 et des confinements successifs, avec un impact limité à 1 % des loyers de la SCPI au final.

Principaux inconvénients de CORUM XL

• Risque de variation à la baisse des taux de change pour les biens acquis dans des devises étrangères (par exemple : la livre sterling ou de dollar canadien), en notant toutefois que ce risque est évidemment intégré par les gérants de la SCPI et que ceux-ci positionnent leurs acquisitions sur des périodes où les devises étrangères sont basses.
• Poids relatif encore relativement élevé de certains biens immobiliers dans le patrimoine de la SCPI, en sachant que c’est inhérent au caractère récent de la création de CORUM XL et que les « grosses » acquisitions réalisées sont progressivement diluées.
• Risque locatif potentiel de bureaux ou de commerces suite à la crise du covid-19, en soulignant que ce risque est commun à bon nombre de SCPI du marché d’une part, et que CORUM XL bénéficie d’un certain nombre de baux de longue durée avec des sociétés d’envergure comme HSBC Global Services, Maersk, Aviva.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money