Analyse 2021 de la SCPI CORUM Origin

Lancée en 2012 par CORUM, CORUM Origin est désormais positionnée par Good Value for Money comme étant la 11ème SCPI du marché au regard de sa capitalisation. Celle-ci avoisine désormais le seuil de 2 milliards d’euros.

CORUM Origin est une SCPI diversifiée, ce qui induit une politique d’investissement relativement pragmatique consistant pour les gérants de la SCPI à aller chercher des opportunités en termes d’acquisition là où elles se trouvent, avec une relative liberté en termes de nature des biens achetés et de zones d’investissement. Pour Good Value for Money, la gestion de CORUM Origin en tant que SCPI diversifiée peut être comparée à la gestion d’un fonds patrimonial pour lequel le gérant s’affranchit des benchmarks et des indices afin d’aller chercher des investissements qui créent de la valeur dans le temps, soit en termes de plus-value, soit en termes de niveau de dividende.

Les règles d’or de la gestion de CORUM Origin sont :

• Acheter quand les marchés sont bas et revendre lorsqu’ils sont hauts.
• Être opportuniste dans les acquisitions, ce qui a permis à CORUM Origin de procéder à des investissements en Finlande, en Lettonie et en Lituanie lorsque des opportunités se sont présentées.
• Diversifier, que ce soit au niveau de la nature, du secteur ou de l’implantation géographique des biens.
• Sélectionner des locataires solides avec lesquels le risque d’impayé est limité, en étant conscient que c’est le locataire qui crée la valeur.
• Signer des baux de longue durée permettant à la SCPI de bénéficier de s’assurer de revenus récurrents.

Concrètement, le patrimoine de CORUM Origin est constitué fin 2020 de 143 biens immobiliers représentant une surface locative globale de 1 300 000 m². La surface moyenne d’un bien est donc de 9 100 m². Ce ratio est relativement atypique au regard du référentiel Good Value for Money intégrant 160 SCPI conduisant à une moyenne de marché de 2 100 m² par bien détenu dans une SCPI.

Avec 269 locataires fin 2020, la surface moyenne par locataire est donc relativement élevée, à savoir 4 630 m². L’une des raisons de ce ratio est la détention par CORUM Origin d’un ensemble de surfaces logistiques (entrepôts) et de zones d’activité (lieux de production), par exemple :

• 48 272 m² de bureaux / zone d’activité à Monselice (ville située en Vénétie),
• 37 136 m² de bureaux / plateforme logistique à Ljubjana (Slovénie),
• 28 164 m² de plateforme logistique en Estonie.

Pour tout investisseur en 2021, la question-clé est de savoir comment la SCPI a passé l’exercice 2020 caractérisé par l’épidémie du covid-19 et les différents épisodes de confinement. S’il est évidemment trop tôt pour préjuger d’une incidence (ou non) de ces événements sur la location des bureaux, commerces et murs d’hôtels détenus par CORUM Origin, les chiffres-clés de la SCPI restent dans le premier quartile du marché :

• CORUM Origin est restée dans une dynamique de collecte nette positive en 2020. Sa capitalisation est ainsi montée de 1 867 M€ fin 2019 à 1 993 M€ fin 2020.
• De manière corrélative, le patrimoine immobilier de la SCPI s’est développé en 2020. Parti de 1 146 610 m² fin 2019, il a atteint 1 300 000 m² fin 2020. L’augmentation du nombre de mètres carrés détenus par CORUM Origin est donc de 13,4 % en 2020, à comparer à une croissance de + 6,8 % de sa capitalisation.
• Le taux d’occupation financière (TOF) du patrimoine de la SCPI est de 96,6 % fin 2020. De même, le taux d’occupation physique (TOP) est de 95,9 %.
• Le dividende servi par CORUM Origin en 2020 est de 6,00 %. Il reste conforme à l’objectif que s’est fixé la SCPI, en étant bien conscient qu’il n’y a aucune garantie qu’il puisse être servi.
• Concernant le taux de rentabilité interne (TRI) qui est pour Good Value for Money l’indicateur le plus pertinent concernant l’évaluation de la performance financière de l’investissement dans une SCPI, celui-ci s’élève à 5,77 % fin 2020 pour les 5 dernières années. A nouveau, c’est un ratio positionné dans le premier quartile.

Principaux atouts de la SCPI CORUM Origin

• Service effectif depuis sa création en 2012 par CORUM Origin d’un dividende annuel (TDVM) d’au minimum 6 %, avec en parallèle une certaine augmentation de la valeur de la part.
• Diversification du patrimoine immobilier de la SCPI, tant au niveau de la nature des biens détenus (bureaux, commerces, murs d’hôtels, entrepôts, locaux d’activité…) qu’au niveau des pays en Europe (Pays-Bas, Italie, Finlande, Allemagne…) permettant de répartir les risques.
• Choix par les gérants de CORUM Origin de l’acquisition de biens immobiliers induisant un niveau moyen de loyer annuel raisonnable (évalué par Good Value for Money à 110 € par mètre carré en 2020), ce qui constitue un facteur de sécurité dans le contexte actuel de crise sanitaire avec la crise économique induite.
• Excellent taux d’occupation du patrimoine de la SCPI, que celui-ci soit mesuré d’un point de vue physique ou financier, en sachant que c’est l’un des leviers-clés pour générer de la performance.
• Durée moyenne restante d’engagement des locataires de CORUM Origin de 7,5 années fin 2020 garantissant une certaine sécurité à l’investisseur.

Principaux inconvénients de la SCPI CORUM Origin

• Choix par la SCPI de verser un dividende annuel élevé, avec un objectif d’au minimum 6 % par an ayant logiquement pour conséquence une valorisation limitée du prix de la part dans le temps. Sur la période 2012-2020, celui-ci est passé de 1 000 € à 1 090 €, soit une valorisation annuelle moyenne de 1,1 %.
• Taille moyenne relativement élevée des biens immobiliers détenus par la SCPI, à savoir 9 100 m², ce qui peut induire une baisse de loyers relativement significative en cas de perte d’un locataire. Notons toutefois que ce point est compensé par la taille de la SCPI, une surface moyenne de 9 100 m² ne représentant que 0,70 % du patrimoine global de CORUM Origin.
• Délai de jouissance des parts acquises situé à 6 mois après leur acquisition et leur paiement intégral, en sachant :
  • qu’un tel délai est également pratiqué par d’autres SCPI du marché, mais que certaines se positionnent à 4 voire 3 mois après acquisition,
  • que cela permet aux gérants de CORUM Origin de prendre leur temps pour investir et de ne pas surpayer des biens à l’acquisition en raison d’un délai trop court d’investissement des sommes placées.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money