Analyse 2021-2022 de la SCPI Primopierre (Primonial)

Créée en août 2009 par l’un des leaders de l’investissement immobilier en France, à savoir Primonial REIM, Primopierre est désormais la 5^ème SCPI du marché français en termes de capitalisation fin 2020, celle-ci s’élevant à 3 300 M€.

Primopierre est une SCPI concentrée sur de l’investissement de bureaux à 89 % sur Paris et la région parisienne. Compte-tenu de sa taille, c’est la 3^ème SCPI de bureaux du marché.

Dans un contexte de marché perturbé en 2020 et au 1^er semestre 2021 par les trois confinements successifs en France, Primopierre a montré une bonne capacité de résilience, comme l’indique l’évolution de ses ratios-clés :

• Taux de rendement interne (TRI) à 5 ans :
  • 2019 : 4,25 %
  • 2020 : 4,32 %
• Taux d’occupation financière (TOF), y compris locaux en franchise :
  • 2019 : 86,1 %
  • 2020 : 91,7 %
  • 30 juin 2010 : 92,5 %
• Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) :
  • 2019 : 5,92 %
  • 2020 : 5,04 %

Les facteurs-clés de succès concernant Primopierre identifiés par Good Value for Money sont :

• Un positionnement sur des opérations d’une taille suffisante afin de ne pas disperser les équipes internes de gestion sur des surfaces locatives trop petites ne répondant plus aux besoins et aux enjeux de Primopierre.
• Une rotation du portefeuille d’investissements afin de se concentrer sur des ensembles immobiliers :
  • conformes aux attentes des nouvelles générations en termes de confort et de bien-être au travail d’une part,
  • nettement plus respectueux de l’environnement en termes de consommations énergétiques et d’intégration urbaine,
  • en proximité des transports en commun et facilitant les modes de déplacement doux.
• Le choix de localisations en devenir, l’analyse des investissements réalisés par Primopierre au cours de ces dernières années montre clairement un ciblage de zones à fort potentiel de développement, notamment via le Grand Paris.
• L’orientation ESG (Environnement, Social, Gouvernance) donnée par Primonial REIM à l’ensemble du portefeuille d’investissement de Primopierre, ce qui se traduit concrètement par une maîtrise des consommations énergétiques, le choix de locaux « à vivre », le développement de services au sein des immeubles…

Primonial REIM a montré au travers de Primopierre son savoir-faire et sa capacité :

• à acquérir des immeubles de taille importante afin d’absorber l’importante dynamique de collecte nette de la SCPI (365 M€ en 2020), la surface moyenne des biens en portefeuille étant de 8 210 m² (615 722 m² de superficie totale rapportée à 75 biens),
• à gérer l’inévitable rotation de ses clients locataires en sachant aller trouver des grandes entreprises ou des administrations à la recherche de surfaces importantes (par exemple en 2020 : Thalès et BNP Paribas),
• à faire monter dans le temps son revenu annuel moyen par m², celui-ci étant respectivement évalué par Good Value for Money :
  • à 312,40 € en 2020 :
    • 189 M€ de produits immobiliers : loyers, charges et produits annexes,
    • pour 606 361 m² de patrimoine immobilier,
  • par rapport à 202,09 € en 2015 :
    • 75 M€ de produits immobiliers : loyers, charges et produits annexes,
    • pour 372 539 m² de patrimoine immobilier.

Principaux atouts de la SCPI Primopierre

• Taux de rendement interne (TRI) à 5 ans de la SCPI de 4,32 % en 2020, en hausse par rapport aux 4,25 % obtenus en 2019. Obtention, ce de fait, de meilleurs ratios que la moyenne des SCPI de Bureaux évaluée par Good Value for Money à 4,07 % en 2020.
• SCPI faisant le choix de la qualité dans la sélection des immeubles acquis, ce qui lui a notamment permis de bien résister aux deux confinements de 2020 et à celui du printemps 2021 à l’issue desquels son taux d’occupation financière (TOF) est de 92,5 %, ratio supérieur de 3 à 4 points à la moyenne des SCPI de bureaux évaluée à 89 % par Good Value for Money.
• Bonne dispersion du risque immobilier de la SCPI :
  • Poids relatif du 1^er bien détenu de 7,8 % des surfaces acquises
  • Poids relatif du 2^ème bien détenu de 4,9 % des surfaces acquises
  • Poids relatif des 10 premiers biens en portefeuille de 35,9 % des surfaces acquises
• Bonne dispersion du risque locatif de la SCPI :
  • Poids relatif du 1^er locataire (tous sites confondus) de 5,7 % des surfaces louées
  • Poids relatif du 2^ème locataire (tous sites confondus) de 4,7 % des surfaces louées
  • Poids relatif des 10 premiers locataires (tous sites confondus) de 33,6 % des surfaces louées
• Absence de parts en attente de revente.

Principaux inconvénients de la SCPI Primopierre

• Concentration des investissements de la SCPI sur de l’immobilier de bureaux.
• Concentration des investissements de la SCPI à 89 % sur Paris et la région parisienne.
• Forte dépendance de la SCPI à la situation de l’économie française.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money