Analyse 2020 de la SCI Viagénérations

La SCI Viagénérations est un concept original dans l’univers des placements, dont le principe est d’acquérir la nue-propriété de logements cédée par des retraités (soit seuls, soit en couple) souhaitant renforcer leurs revenus en touchant une rente viagère.

Pour les particuliers concernés, le schéma du viager présente plusieurs atouts :

• la certitude de disposer de leur logement jusqu’à leur décès tout en ayant des ressources financières suffisantes pour vivre dignement,
• la certitude de toucher un complément de revenu jusqu’à leur décès, y compris durant une période éventuelle de séjour dans une maison de retraite ou un EPHAD,
• la possibilité, le cas échéant, d’aider certains de leurs petits-enfants (voire de leurs enfants) en les soutenant financièrement, par exemple : pour contribuer à financer une partie des études supérieures de certains d’entre eux.

Le positionnement de Viagénérations en fait évidemment un véhicule d’investissement à moyen / long terme afin de permettre le dénouement d’un nombre suffisant d’opérations.

Afin de sécuriser la valorisation des biens acquis dans le temps, la SCI a une politique d’investissement claire :

• des appartements ou des maisons individuelles,
• situés dans des villes à fort potentiel de croissance économique et démographique,
• avec le choix de biens de qualité « premium » davantage susceptibles de se valoriser.

A titre d’illustration, les 69 biens acquis par Viagénérations à fin janvier 2019 étaient notamment situés dans les villes suivantes :

• Paris, avec notamment 2 logements dans le 7^ème arrondissement et 4 dans le 15^ème,
• Boulogne Billancourt, Bois-Colombes, Saint-Cloud,
• Nice, Cannes, Beaulieu-sur-Mer,
• La Baule, le Bassin d’Arcachon, Biarritz, Anglet,
• Annecy, Cabourg, Thonon-les Bains.

Pour faire face aux éventuels besoins de liquidités, la SCI Viagénérations fait de choix de garder de manière permanente une poche moyenne de 30 % d’actifs liquides. Cela permet de constituer une forme de « coussin de sécurité » pour l’ensemble des détenteurs de parts.

La SCI connaît une croissance régulière de ses encours depuis sa création récente en septembre 2017 :

• Fin mai 2019, ceux-ci s’élevaient à 34 M€ (actif net réévalué),
• Mi-janvier 2020, ils étaient de 68 M€.

Viagénérations est éligible à l’assurance-vie. Initialement, la SCI a été lancée sur le marché avec deux « sponsors », à savoir Ageas Patrimoine et Apicil. Concrètement, Ageas Patrimoine propose la SCI dans son contrat-phare, myPGA, ainsi que dans le PER Zen récemment lancé pour l’Association Gaipare.

Principaux atouts de la SCI Viagénérations

• Revalorisation automatique de la valeur de la part de la SCI année après année en raison de la réduction de l’espérance de vie des retraités ayant cédé la nue-propriété de leur bien.
• Mutualisation du risque viager sur une population de 70 retraités à ce jour, ce qui permet de diluer le risque de survie par rapport à d’autres schémas d’investissement en viager dans lesquels l’épargnant n’est positionné que sur une à trois opérations au maximum.
• Bonnes performances financières de la SCI depuis sa création avec respectivement une valorisation de la part de + 6,42 % en 2018 et de + 6,73 % en 2019.
• Qualité de la sélection des biens en amont, avec un double choix de positionnement sur des zones à potentiel de développement démographique et économique d’une part, et de choix de logements de niveau premium d’autre part, en sachant que les biens de meilleure qualité sont toujours ceux qui baissent le moins dans des périodes de crise immobilière.
• Totale souplesse pour la SCI lors du décès des retraités et de l’acquisition de la pleine propriété des logements entre :
  • la revente du bien en l’état,
  • ou la rénovation du bien puis sa mise en location.

Principaux inconvénients de la SCI Viagénérations

• Croissance nécessairement raisonnable des encours de la SCI au regard de la nécessité de sélectionner les logements acquis un par un, d’une part et de la valeur moyenne limitée de chacun d’eux, à savoir environ 965 000 €. En pratique, les premiers arrivés seront les premiers servis !
• Risque lié à une éventuelle chute de valeur de l’immobilier résidentiel découlant de la crise économique engendrée par l’épidémie du coronavirus. Ce risque est toutefois à moduler en raison de l’acquisition progressive dans le temps de logements démembrés par la SCI et de sa dynamique de croissance permettant de lisser les valeurs moyennes d’acquisition.
• Risque viager de survie des retraités ayant opté pour un démembrement de leur logement et une cession de sa nue-propriété, l’expérience montrant que les personnes optant pour des rentes viagères sont généralement celles qui se savent en bonne santé. A l’inverse, on peut aussi avoir des épidémies qui aient un effet contraire.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money