Analyse 2021 de la SCI ViaGénérations

ViaGénérations est une SCI originale à plus d’un titre sur le marché français :

• Elle est positionnée exclusivement sur l’investissement auprès de particuliers (des seniors) de la nue-propriété de biens immobiliers, à savoir généralement la résidence principale ou une résidence secondaire, suite à un démembrement de propriété.
• Elle n’est distribuée qu’au sein de contrats d’assurance-vie sous la forme d’une unité de compte. Au 30 juin 2021, trois assureurs proposaient ainsi ViaGénérations dans certains de leurs contrats : Ageas Patrimoine, Apicil / Intencial Patrimoine et SwissLife Assurance et Patrimoine.

Pour les particuliers concernés, le schéma du viager présente plusieurs atouts :

• la certitude de disposer de leur logement jusqu’à leur décès tout en ayant des ressources financières suffisantes pour vivre dignement,
• la certitude de toucher un complément de revenu jusqu’à leur décès, y compris durant une période éventuelle de séjour dans une maison de retraite ou un EPHAD,
• la possibilité, le cas échéant, d’aider certains de leurs petits-enfants ou de leurs enfants en les soutenant financièrement, par exemple : pour contribuer à financer une partie des études supérieures de certains d’entre eux.

Si le principe de gestion de la SCI ViaGénérations apparaît simple au premier abord, il se révèle en réalité complexe à mettre en œuvre, car il s’agit à la fois :

• de gérer le risque viager, c’est-à-dire celui d’une éventuelle sous-mortalité des particuliers concernés,
• de trouver un sourcing de biens de qualité à acquérir et dont le prix d’acquisition soit raisonnable au regard du marché,
• de bien réguler les flux de collecte (voire de sorties) afin de ne pas se retrouver avec des excédents de liquidités à placer ou au contraire en insuffisance.

Les chiffres-clés du patrimoine constitué par ViaGénérations au 1^er septembre 2021 sont les suivants :

• La capitalisation de la SCI approche des 500 M€, celle-ci étant exactement de 490 M€ au 1^er septembre 2021.
• L’âge moyen des seniors ayant opté pour le dispositif est de 83 ans. Il s’agit concrètement :
  • à 37 % de femmes,
  • à 34 % de couples,
  • à 29 % d’hommes.
• L’espérance de vie restante des particuliers concernés est de 10,82 ans (en rappelant que plus on avance en âge, plus l’espérance de vie augmente).
• La valeur-moyenne de la nue-propriété des biens détenus est de 856 622 €, en sachant que les acquisitions se font avec une décote comprise entre - 40 % et - 60 % en raison du coût de l’usufruit.
• Les biens acquis sont des appartements pour 57 % d’entre eux et des maisons pour 43 %.

Sur un marché où bon nombre d’acteurs se sont « cassés les dents », les équipes de Turgot AM ont réussi à déployer toute la mécanique requise afin de permettre la montée en puissance de ViaGénérations tout en délivrant d’excellentes performances. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• 2018 : Atteinte des 30 M€ de capitalisation. Valorisation de la part de + 6,42 %
• 2019 : Atteinte des 60 M€ de capitalisation. Valorisation de la part de + 6,73 %
• 2020 : Atteinte des 140 M€ de capitalisation. Valorisation de la part de + 6,81 %
• 30 juin 2021 : Atteinte des 375 M€ de capitalisation. Valorisation à 6 mois de la part de + 3,74 %.

Principaux atouts de ViaGénérations

• Positionnement sur un concept permettant de s’affranchir à la fois du risque de non-location des biens immobiliers acquis et de non-solvabilité des bailleurs, l’acquisition de la nue-propriété de de biens en viager permettant de concentrer les énergies des équipes sur le sourcing et l’acquisition de biens de qualité d’une part, et sur la gestion des biens au décès des seniors concernés d’autre part.
• Capacité prouvée de la société de gestion de ViaGénérations, à savoir Turgot AM, à gérer la forte croissance de la SCI tout en préservant ses différents équilibres et en réussissant à revaloriser annuellement la valeur de la part de plus de 6 %.
• Dilution désormais acquise du risque viager, c’est-à-dire de sous-mortalité des particuliers cédant la nue-propriété de leurs biens à la SCI, en raison d’un portefeuille d’environ 150 biens constitué à l’été 2021.
• Positionnement sur des biens immobiliers de qualité, l’expérience montrant que ce sont ceux-ci qui se revalorisent le mieux d’une part, et qui résistent le mieux également à une éventuelle crise du marché immobilier d’autre part.
• Mise en place par les équipes de Turgot AM de toute une dynamique de sourcing, de qualification, de valorisation et d’organisation de l’acquisition de biens sur le territoire national, ce qui est indispensable au regard à la fois de l’importance des flux de collecte nette de la SCI et de la nécessité d’investir dans des conditions correctes et dans des délais raisonnables les liquidités disponibles dans la SCI.

Principaux inconvénients de ViaGénérations

• Concentration du risque immobilier de ViaGénérations sur le seul marché français à ce jour.
• Potentielle sous-mortalité des particuliers ayant opté pour la cession de la nue-propriété d’un bien auprès de la SCI, en sachant que ce risque ne pourra être réellement mesuré que d’ici une dizaine d’années environ.
• Risque de faible entretien (ou de moindre entretien) par les particuliers de leurs biens après la cession de la nue-propriété à ViaGénérations.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money