Analyse 2020-2021 de la SCPI Primovie (Primonial)

Comme son nom le laisse entendre, Primovie est une SCPI spécialisée sur la « vie », c’est-à-dire concrètement, sur :

• les maisons de retraite et les établissements pour personnes âgées,
• les cliniques et les établissements de soins,
• les résidences étudiantes et le secteur de l’éducation,
• les crèches.

A eux tous, ces quatre domaines d’investissement de Primovie représentent 73,6 % de la valeur vénale des biens immobiliers de la SCPI au 31 décembre 2019.

Dans un contexte de crise sanitaire et d’incertitudes économiques, ces activités présentent l’avantage d’une relative stabilité au niveau des locataires. Le taux d’occupation financier (TOF) de Primovie n’a connu qu’une baisse limitée à 94,1 % fin juin 2020 par rapport à 95,7 % fin décembre 2019. Les principaux actifs devenus vacants au cours de la période sont assez logiquement des bureaux pour une surface globale de 7 285 m².

Le positionnement spécifique de Primovie induisant une relative sécurité pour l’épargnant, la SCPI est référencée en tant qu’unité de compte dans bon nombre de contrats d’assurance-vie du marché, notamment :

• d’Oradéa Vie / Sogécap : Ebène (Société Générale), Patriméa Premium (Patriméa), Target + (Primonial),
• de Spirica : Arborescence Opportunités (UAF Life Patrimoine), B for Bank Vie (B for Bank),Puissance Avenir (assurancevie.com),
• de Suravenir : Croissance Avenir (Epargnissimo), Fortuneo Vie (Fortuneo), Sérénipierre (Primonial).

Les chiffres-clés de Primovie montrent une bonne capacité de Primonial REIM, gestionnaire de la SCPI, à absorber des flux très significatifs de collecte nette tout en maintenant les ratios financiers du support :

• 2017 :
  • Capitalisation nette de 1 850 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,89 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,41 %
• 2018 :
  • Capitalisation nette de 2 340 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,35 %
• 2019 :
  • Capitalisation nette de 2 970 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,51 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,25 %

Afin d’absorber sa croissance tout en diversifiant ses risques, Primovie s’est attaché à élargir progressivement son périmètre d’investissement. Fin 2019, le patrimoine immobilier de la SCPI est réparti comme suit (vision en valeur vénale) :

• Région parisienne : 51,1 %,
• Province : 22,9 %,
• Europe hors France : 25,9 %.

Le patrimoine de Primovie est logiquement investi dans des actifs immobiliers d’une taille importante. Fin 2019, la SCPI possédait une surface locative globale de 930 000 m² répartie sur 195 biens, soit une surface moyenne par bien de 4 760 m².

Principaux atouts de Primovie

• Investissement de 66 % des actifs immobiliers de la SCPI dans des activités résilientes, à savoir les maisons de retraite et les établissements pour personnes âgées, les cliniques et les établissements de soins.
• Relative sécurité au niveau des deux principaux locataires de bureaux de la SCPI :
  • l’OCDE représentant 4,2 % des loyers annuels en 2019,
  • et le Groupe La Poste pour 3,1 %.
• Bonne dispersion des risques immobiliers de la SCPI, le principal actif (centre hospitalier à Chambray-les-Tours) ne représentant que 4,6 % du patrimoine et le deuxième 3,0 %.
• Taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI supérieur à 95 % sur la période 2015-2019. Bonne capacité de Primovie à tenir son taux d’occupation financier malgré la forte croissance de ses encours.
• Ouverture progressive du patrimoine immobilier à l’international, avec un poids de l’Europe hors France de 26 % fin 2019.

Principaux inconvénients de Primovie

• Poids de Korian (maisons de retraite) de 21,7 % des surfaces louées de Primovie, en soulignant toutefois :
  • que le risque est évidemment réparti sur un ensemble de maisons de retraite,
  • qu’une maison de retraite ne se déménage pas simplement, le cas échéant, en raison des habitudes prises par les personnes âgées dans leur chambre.
• Ratio d’endettement de 27,6 % fin 2019, en notant toutefois que le montant de la dette au 31 décembre 2019 de 926 M€ correspond à 1,4 fois la collecte nette moyenne de la SCPI sur la période 2017-2019.
• Montant limité de la provision pour gros entretien au 31 décembre 2019.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good value for Money