Analyse 2020-2021 de la SCPI Primopierre (Primonial)

Créée et gérée par l’un des spécialistes de l’investissement immobilier du marché, à savoir Primonial REIM, Primopierre fait partie du « top 5 » des SCPI de bureaux. Elle connaît une croissance importante depuis ces dernières années, comme en attestent les chiffres suivants :

• 2016 :
  • Patrimoine de 419 000 m² (en croissance de + 12,4 %)
  • Capitalisation de 1 675 M€ (en croissance de + 24,1 %)
  • Produits immobiliers de 103,5 M€ (en croissance de + 37,5 %)
• 2017 :
  • Patrimoine de 534 000 m² (en croissance de + 27,5 %)
  • Capitalisation de 2 175 M€ (en croissance de + 29,9 %)
  • Produits immobiliers de 126,5 M€ (en croissance de + 22,2 %)
• 2018 :
  • Patrimoine de 571 000 m² (en croissance de + 6,9 %)
  • Capitalisation de 2 421 M€ (en croissance de + 11,3 %)
  • Produits immobiliers de 154,8 M€ (en croissance de + 22,4 %)
• 2019 :
  • Patrimoine de 587 000 m² (en croissance de + 2,9 %)
  • Capitalisation de 2 934 M€ (en croissance de + 21,2 %)
  • Produits immobiliers de 195,4 M€ (en croissance de + 26,2 %)
• 2020 (au 30 juin suite au confinement) :
  • Patrimoine de 616 830 m² (en croissance de + 5,0 % à mi-année)
  • Capitalisation de 3 150 M€ (en croissance de + 7,4 % à la mi-année)

La politique d’investissement de Primopierre consiste à privilégier l’immobilier de bureau avec le choix autant que possible :

• de biens d’une taille significative, par exemple :
  • Immeuble Le Jour à Paris 14^ème avec une surface totale de 18 000 m² acquis en 2019 à hauteur de 72 % via une SCI.
  • Immeuble Newtime à Neuilly-sur-Seine avec une surface totale de 14 724 m² acquis en 2019.
  • Immeuble Le Valmy à Montreuil (93) avec une surface de 29 449 m² acquis en 2020.
• d’immeubles récents aussi bien positionnés que possible en termes de normes environnementales et de flexibilité :
  • 2/3 du patrimoine de Primopierre est certifié : HQE, BREEAM, LEED…
  • Les immeubles sont autant que possible équipés de services répondant aux nouvelles attentes des salariés : conciergerie, salle de sport, espaces de travail « à la demande »…
• de locataires de taille importante (en capacité de louer des grandes surfaces) et bénéficiant d’une bonne surface financière, par exemple :
  • Foncia et l’Ordre des Experts-Comptables dans l’Immeuble Le Jour à Paris 14^ème.
  • Orangina Schweppes et Bureau Veritas dans l’Immeuble Newtime à Neuilly-sur-Seine.
  • BNP Paribas et la MGEN dans l’immeuble Le Valmy à Montreuil.

Notons enfin le suivi et l’entretien par Primopierre de son patrimoine immobilier. En 2019, 24 immeubles sur un total de 74 ont fait l’objet de travaux. La politique de concentration de Primopierre sur :

• des grandes surfaces de qualité et aux normes,
• louées auprès de grands groupes le plus souvent leaders dans leur secteur,

« contraint » la SCPI à procéder à un entretien et à une mise à niveau permanente de son patrimoine.

Principaux atouts de la SCPI Primopierre

• Capacité prouvée de la SCPI à gérer sa croissance depuis sa création tout en délivrant une performance financière bien positionnée dans son benchmark.
• Taux de rendement intrinsèque (TRI) sur 5 ans (période 2015-2019) de 4,25 %.
• Bonne dispersion des risques, tant au niveau du patrimoine immobilier que des locataires
  • Poids des 10 premiers immeubles détenus de 32,2 % de la surface locative de la SCPI.
  • Poids des 10 premiers locataires en 2019 de 32,3 % des revenus de la SCPI.
• Qualité des locataires, avec principalement des grands groupes privés ou parapublics bénéficiant d’une bonne capacité à honorer leurs loyers.
• Bonne tenue des ratios de Primopierre au 30 juin 2020 après six mois de crise liée au covid-19 :
  • Taux d’Occupation Financière (TOF) global de 94,9 %.
  • Volume de relocations supérieur à celui des libérations au cours du semestre.
  • Trésorerie disponible de 141,5 M€.
  • Taux d’endettement limité à 11,5 % de la capitalisation.

Principaux inconvénients de la SCPI Primopierre

• Potentielles secousses en 2020 et en 2021 en raison des conséquences du covid-19 et du confinement, en étant conscient que cela n’entache en rien la qualité du patrimoine de la SCPI et sa capacité prouvée à créer de la valeur dans le temps.
• Concentration du patrimoine immobilier à hauteur de 86,5 % sur Paris et la région parisienne, en soulignant toutefois le lancement par l’Etat et la Région Ile-de-France de l’opération Grand Paris d’une part et de la présence de bon nombre de sièges sociaux en région parisienne d’autre part.
• Délai de jouissance des parts de Primopierre de 3 mois dans la moyenne du marché, en rappelant néanmoins que l’investissement dans une SCPI s’entend sur le long terme, la durée minimale de détention recommandée par Good Value for Money étant de 12 années au regard des frais d’entrée et de sortie à amortir.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money