Analyse 2019 de la SCI Viagénérations

Avec le vieillissement de la population française, la baisse du taux de remplacement des retraites et le coût élevé d’un maintien à domicile pour une personne âgée partiellement dépendante, le marché du viager est amené à connaître une forte croissance au cours des décennies à venir. Maintenant, la question pour un investisseur est de savoir comment y rentrer :

• Un particulier qui souhaiterait procéder par lui-même à des acquisitions de logements en viager s’exposerait au risque de « survie au-delà des lois statistiques » des cédants.
• Face à ce risque, la seule solution est de procéder à sa dispersion en procédant à un ensemble d’opérations de cette nature… encore faut-il en avoir les moyens financiers !

Créée en septembre 2017 par Turgot AM en association avec des assureurs dont Ageas Patrimoine, la SCI Viagénérations est un support d’investissement très original éligible à l’assurance-vie sous la forme d’une unité de compte (UC) :

• Le principe de Viagénérations est de procéder à l’acquisition de biens démembrés (appartements, maisons…) dont les particuliers propriétaires (généralement des retraités) souhaitent céder la nue-propriété afin de bénéficier d’un capital.
• Pour les particuliers, l’obtention d’un capital présente plusieurs avantages :
  • Une fiscalité moindre que le service d’une rente viagère (issue d’un PERP par exemple), sous réserve d’une détention antérieure suffisamment longue, mais c’est généralement le cas.
  • La possibilité de garder une partie de ce capital en réserve et de procéder à une donation pour le reste, ce qui permet d’optimiser les droits de succession ultérieurs.
• Les particuliers ayant cédé la nue-propriété de leur bien restent pleinement propriétaires de l’usufruit. Cela permet notamment de le mettre en location s’ils souhaitent déménager ou partir en maison de retraite, le loyer perçu permettant alors de financer une partie du coût de l’EPHAD ou de la maison de retraite.
• Viagénérations est construite sur le principe d’une capitalisation complète des revenus obtenus, en sachant qu’il s’agira essentiellement du prix tiré des opérations de revente des biens suite au décès des bénéficiaires.
• Le montage de Viagénérations qui n’acquiert que la nue-propriété de biens permet d’éviter le risque et la charge de la location de biens et du recouvrement de loyers que l’on trouve usuellement dans les SCPI. Avec de la nue-propriété, le taux d’occupation financière (TOF) des biens acquis est mécaniquement de 100 %.
• Pour un épargnant investissant dans Viagénérations via une unité de compte le schéma de fonctionnement sera donc le suivant :
  • L’épargnant ne percevra aucun revenu de la part de la SCI, car celle-ci n’en distribuera pas.
  • En revanche, la valeur de la part devrait connaître une revalorisation régulière en raison du mécanisme de démembrement, la valeur de la nue-propriété augmentant mécaniquement année après année en raison de la diminution de l’espérance de vie des bénéficiaires de l’usufruit.
  • L’épargnant valorisera son investissement lors de la cession de tout ou partie des parts de la SCI. Il aura tout intérêt à lisser la réalisation de la plus-value dans le temps afin de tirer le maximum profit de l’abattement de 4 600 € par an (au-delà de 8 années) porté à 9 200 € pour un couple.

Voici quelques chiffres à date (juin 2019) concernant la SCI Viagénérations :

• La décote moyenne des biens acquis à date se situe entre - 40 % et - 60 % selon l’âge de leur propriétaire.
• Les biens acquis sont des appartements pour 90 % d’entre eux et des maisons pour 10 %.
• Plus de 60 % des cédants sont des célibataires (veufs ou veuves pour un certain nombre d’eux).
• La valorisation de la SCI pour sa première année pleine en 2018 a été de + 6,42 %.
• L’actif net de la SCI est de 34 M€ au 31 mai 2019.

Principaux atouts de la SCI Viagénérations

• Acquisition des biens avec une décote moyenne de 41 % par rapport à leur valeur de marché en raison du mécanisme de démembrement d’une part et de l’acquisition uniquement de la nue-propriété des biens d’autre part.
• Dispersion des risques au sein de la SCI liée à la taille moyenne raisonnable des opérations réalisées (575 000 €), à la dispersion géographique sur le territoire national (Paris, Région parisienne, Côte d’Azur, Côte Atlantique…) et à la multiplication des opérations réalisées (50 en cumul en juin 2019 depuis la création de la SCI).
• SCI positionnée sur un marché porteur en raison de la baisse du taux de remplacement des retraites servies combinée avec le coût du financement du maintien à domicile pour des personnes âgées et seules.
• Frais d’entrée dans la SCI limités à 2 %, ce qui permet à l’investisseur d’avoir une décote moindre que pour un investissement dans une SCPI, Good Value for Money évaluant la décote en moyenne à 10 % dans une SCPI.
• SCI totalement cohérente avec un investissement par un épargnant sur le long terme en vue de la constitution d’un complément de retraite.

Principaux inconvénients de la SCI Viagénérations

• Risque de « survie » des retraités réalisant une opération de démembrement de leur bien et de cession de la nue-propriété.
• SCI s’inscrivant sur un schéma de moyen / long terme, l’espérance de vie moyenne des particuliers ayant cédé l’usufruit de leur bien à Viagénérations étant de 14,6 ans.
• Risque de dégradation ou d’entretien limité des biens par leurs occupants lié au fait que ceux-ci n’ont plus aucune perspective de revente derrière.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money