Analyse 2019-2020 de Patrimmo Croissance (Primonial REIM)

Lancée en août 2014 par Primonial REIM, Patrimmo Croissance est une SCPI originale dans son univers où la pratique courante consiste :

• à investir dans de l’immobilier d’entreprise : bureaux, centres commerciaux, plateformes logistiques, établissements sanitaires et sociaux…
• à gérer et à louer les biens ainsi acquis,
• à reverser une partie des loyers et des plus-values sous la forme de revenu aux détenteurs de parts.

Patrimmo Croissance se différencie de ses consœurs sous plusieurs aspects :

• La SCPI est positionnée sur de l’immobilier résidentiel, en outre sur du logement social et intermédiaire où il y a une forte demande locative dans des bassins importants d’emplois comme la région parisienne, la région lyonnaise…
• Patrimmo Croissance n’acquiert que la nue-propriété des logements qu’elle achète. Il y a donc un démembrement systématique de propriété, un bailleur social procédant à chaque fois à l’acquisition de l’usufruit pour une période déterminée. C’est ce même bailleur social qui gère, entretient et loue le bien derrière.
• La SCPI ne s’occupe pas de gérer, d’entretenir ni de louer les biens acquis. Ces opérations sont réalisées par chacun des bailleurs sociaux ayant acheté l’usufruit des biens acquis pour des périodes usuelles de 15 à 20 années.

Les conséquences du positionnement atypique de Patrimmo Croissance sont les suivantes :

• Ne louant pas les biens par elle-même, la SCPI n’encaisse aucun loyer. Elle ne peut donc verser aucun revenu aux détenteurs de parts.
• La création de valeur au sein de la SCPI se fait de deux manières :
  • Chaque bien démembré acquis par Patrimmo Croissance prend de la valeur au jour le jour par le simple effet de la fonte progressive de la durée résiduelle d’usufruit. A titre d’illustration, les appartements (HLM) acquis par la SCPI le 28 novembre 2014 à Vélizy Villacoublay avec une durée de démembrement de 17 années sont désormais nettement mieux valorisés dans le patrimoine de la SCPI cinq années plus tard (en novembre 2019), car il ne reste alors plus que 12 années avant de « récupérer » la pleine propriété.
  • Le second levier de création de valeur est lié à la valorisation (ou non) de chacun des biens acquis en démembrement par la SCPI. Les points-clés permettant cette prise de valeur sont principalement la qualité de l’implantation desdits biens (dans des zones créatrices d’emplois) d’une part et le niveau d’entretien des logements par les bailleurs sociaux (en sachant que c’est leur intérêt s’ils veulent réussir à louer au mieux les biens dont ils ont l’usufruit).
• Notons enfin que rien n’empêche Patrimmo Croissance de revendre à un tiers (particulier, bailleur social, autre SCPI, investisseur institutionnel…) tout ou partie du patrimoine dont elle possède la nue-propriété, sans même attendre la fin des périodes de cession de l’usufruit.

L’analyse du patrimoine de Patrimmo Croissance montre un ciblage des biens acquis sur des zones à potentiel. Citons notamment les implantations suivantes :

• Levallois-Perret (92),
• Paris 15ème,
• Rueil-Malmaison (92),
• Colombes (92),
• Mont Saint-Aignan (76)…

Depuis la création de la SCPI en 2014, les valeurs d’acquisition et de cession des parts de Patrimmo Croissance ont évolué de manière concomitante sur une dynamique annuelle moyenne d’environ 5 % :

• 2015 : + 5,2 %,
• 2016 : + 5,2 %,
• 2017 : + 5,2 %,
• 2018 : + 5,0 %,
• 2019 : + 3,1 % (donnée arrêtée fin septembre 2019).

L’encours de Patrimmo Croissance monte progressivement en puissance. Au 30 septembre 2019, la capitalisation de la SCPI était de 92 M€. Concernant les biens détenus, Patrimmo Croissance possédait fin 2018 la nue-propriété de 268 lots pour une surface locative globale de 18 473 m².

Principaux atouts de la SCPI Patrimmo Croissance

• Positionnement innovant et différenciant de la SCPI permettant de ne pas investir à des prix très élevés sur des biens que tout le monde veut déjà acquérir sur le marché.
• Revalorisation mécanique et automatique de la valeur des parts liée au mécanisme de démembrement de propriété mis en place.
• Qualité des implantations retenues par la SCPI depuis sa création.
• Bonne dispersion des logements acquis permettant de diluer le risque potentiel de dégradation de tel ou tel immeuble inhérent à du logement social ou intermédiaire.
• Belle dynamique de revalorisation des parts de la SCPI depuis sa création avec une augmentation annuelle moyenne de 5 %.

Principaux inconvénients de la SCPI Patrimmo Croissance

• Positionnement atypique de la SCPI conduisant à en faire un investissement de complément positionné sur du long terme, par exemple pour se constituer un complément de revenu à la retraite.
• Risque inhérent à un entretien « a minima » des logements par les bailleurs sociaux durant les dernières années de leurs périodes d’usufruit.
• Absence de revenu récurrent (loyers) pour les détenteurs de parts de la SCPI, la seule issue pour récupérer des liquidités étant la cession de tout ou partie de ses parts.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money