Créée par Primonial REIM en août 2014, Patrimmo Croissance est une SCPI spécialisée :

• sur l’investissement :
  • dans la nue-propriété,
  • de lots résidentiels destinés à la location,
  • dans le logement social et intermédiaire,
• l’usufruit étant acquis par des bailleurs sociaux qui l’acquièrent sur une période déterminée de démembrement usuellement positionnée entre 15 et 20 ans.

C’est une SCPI de petite taille, avec une capitalisation de 92 M€ au 30 septembre 2019.

Patrimmo Croissance n’est pas une valeur de rendement, sa vocation n’est pas de distribuer un revenu mais de capitaliser la performance financière potentielle due :

• à la valeur de la pleine propriété du bien immobilier qui augmente mécaniquement chaque année, avec la réduction de la durée restante d’usufruit de chacun des bailleurs concernés,
• aux plus-values éventuelles constatées lors de la valorisation annuelle des actifs et de leur réalisation.

Compte-tenu de son montage, Patrimmo Croissance a par définition un taux d’occupation financière (TOF) de 100 %. Pour l’investisseur, c’est un facteur de sécurité. Notons également que la SCPI ne supporte pas de travaux de remise en état éventuel des appartements, ceux-ci étant à la charge des bailleurs sociaux en leur qualité d’usufruitiers.

Au 31 décembre 2018, Patrimmo Croissance possédait :

• 268 lots représentant une surface locative globale de 18 473 m²,
• situés dans 26 villes dont Paris, Levallois-Perret, Rueil-Malmaison, Lyon, Bordeaux…

Conformément à son objectif de recherche de plus-values, Patrimmo Croissance fait le choix d’investissements sélectifs :

• dans des communes ou des métropoles résidentielles avec une forte demande de logements : Paris, Levallois-Perret, Bordeaux, Lyon, Côte d’Azur…
• offrant une bonne qualité d’accueil des familles (environnement, commerces, lieux culturels…) et une bonne desserte par les transports,
• avec un potentiel de plus-values à la revente.

Good Value for Money a renouvelé la Sélection de Patrimmo Croissance en 2019 / 2020. Les principales raisons ayant conduit à cette qualification sont les suivantes :

• La valorisation annuelle de la part (valeur de retrait) est supérieure à 5 % par an sur la période 2015-2017 et traduit la croissance de la valeur vénale du patrimoine :
  • 31.12.2014 : 422,59 €
  • 31.12.2015 : 444,60 €, soit + 5,21 % par rapport à fin 2014,
  • 31.12.2016 : 467,50 €, soit + 5,15 % par rapport à fin 2015,
  • 31.12.2017 : 491,58 €, soit + 5,15 % par rapport à fin 2016,
  • 31.12.2018 : 516,14 €, soit + 5,00 % par rapport à fin 2017.
• Le taux d’occupation financier (TOF) des biens immobiliers détenus par Patrimmo Commerce s’établit à 100 % par construction, les bailleurs sociaux ayant acquis l’usufruit pendant la période de démembrement et signé une convention avec la SCPI.

Pour mémoire, le taux de distribution sur valeur de marché moyen (TVDM) de Patrimmo Croissance est nul, la SCPI ne recevant pas et ne distribuant pas de revenus fonciers.

A titre d’illustration, Good Value for Money vous indique des exemples d’investissements réalisés par Patrimmo Croissance ces trois dernières années :

• 2016 : Première acquisition à Lyon de 2 lots situés dans le quartier de la Croix-Rousse, à proximité de la place Bellevue.
• 2017 : Acquisition de 10 lots à Paris 12^ème, dans le Carré Daumesnil, un programme résidentiel à l’architecture contemporaine, situé à 10 mn du bois de Vincennes.
• 2018 : Acquisition de 11 lots à Villejuif (VEFA), avenue Stalingrad, qui bénéficiera de la desserte par la nouvelle ligne 15 du Grand Paris Express en 2022.
• 2019 : Acquisition de 2 lots à Paris 16^ème représentant 272 m² pour une valeur totale supérieure à 2 millions d’euros, soit un prix au mètre carré de la nue-propriété d’environ 7 500 € logiquement inférieur à celui de la pleine propriété.

Good Value for Money rappelle aux investisseurs potentiels de Patrimmo Croissance :

• que l’investissement dans une SCPI doit être envisagé sur une longue période, la norme de marché étant d’une dizaine d’années,
• que les parts éventuellement détenues dans Patrimmo Croissance rentreront, le cas échéant, dans l’assiette taxable à l’IFI,
• que l’achat de parts d’une SCPI se fait usuellement au-delà de la valeur de marché et la revente en deçà, ces écarts justifiant d’autant plus un investissement s’inscrivant dans la durée.