Analyse 2019-2020 de la SCPI Primovie (Primonial)

Dans le contexte de taux historiquement bas combiné avec la recherche de rendement par les investisseurs et les épargnants, les SCPI connaissent une forte dynamique de collecte depuis une dizaine d’années :

• La capitalisation totale des SCPI est ainsi passée de 17,1 à 55,4 milliards d’euros entre fin 2008 et fin 2018.
• La collecte brute du secteur a été multipliée par 2,2 entre 2010 et 2018, passant de 2,9 à 6,5 milliards d’euros sur la période. De même, la collecte nette est montée de 2,5 à 5,1 milliards d’euros.

L’assurance-vie contribue largement à la dynamique des SCPI en réalisant globalement la moitié de la collecte brute, les SCPI étant référencées en tant qu’unités de compte (UC) et donnant alors lieu à un traitement spécifique au sein des contrats, que ce soit en termes :

• de possible facturation de frais d’entrée spécifiques liés à l’acquisition de parts de SCPI,
• de conservation par l’assureur-vie d’une partie des revenus (dividendes) des SCPI,
• de majoration des frais annuels de gestion des encours correspondants.

Dans cet univers, la SCPI Primovie (gérée par Primonial REIM) est devenue en l’espace de quelques années la première SCPI du marché en termes de collecte brute. En 2018, celle-ci a collecté près de 500 millions d’euros.

La vraie question qui se pose derrière est celle de la capacité de la SCPI :

• à absorber un tel volume de collecte,
• à trouver des investissements immobiliers à réaliser dans des conditions satisfaisantes,
• à réussir à louer ses biens à la fois dans des délais rapides et avec des baux corrects, que ce soit en termes de qualité du locataire, de durée et de niveau du loyer.

Pour ce faire, Primovie a opté pour un positionnement qui devrait lui assurer un bon réservoir de placements pour les prochaines années. Il s’agit de l’investissement dans des murs :

• d’établissements de soins et de cliniques,
• de résidences pour personnes âgées (EHPAD notamment),
• d’établissements d’enseignement (universités privées, écoles de management…).

En outre, Primovie a ouvert ses recherches de placements au-delà de l’hexagone. 18 % de ses surfaces locatives sont désormais situées en Europe hors France (situation à fin 2018).

Les principaux locataires de Primovie sont des professionnels des secteurs concernés, notamment :

• le Groupe Korian, spécialiste des maisons de retraite, auquel Primovie loue 42 sites pour une surface globale d’environ 180 000 m²,
• le pôle santé Léonard de Vinci (clinique privée indépendante) à Tours, représentant une surface d’environ 43 000 m²,
• l’International School of Milan (Italie) dont les locaux pèsent 12 200 m².

Le positionnement de Primovie par rapport aux trois indicateurs de référence en matière de gestion d’une SCPI sont les suivants :

• Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :
  • 2018 : 4,50 % versus 4,40 % pour le référentiel de marché Good Value for Money (GVfM),
  • 2017 : 4,89 % versus 4,42 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2016 : 5,00 % versus 4,61 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2015 : 5,00 % versus 4,83 % pour le référentiel de marché GVfM.
• Taux d’occupation financier (TOF) :
  • 2018 : 95,20 % versus 90,68 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2017 : 98,80 % versus 90,21 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2016 : 98,10 % versus 89,60 % pour le référentiel de marché GVfM,
  • 2015 : 96,20 % versus 89,89 % pour le référentiel de marché GVfM.
• Taux de rendement intrinsèque (TRI) :
  • 4,35 % sur les 5 dernières années pour Primovie.

Face à la complexité à trouver les investissements permettant de répondre au montant élevé des flux de collecte de Primovie, Primonial REIM a développé deux axes complémentaires d’acquisition :

• La réalisation de placements en dehors de l’hexagone, en l’occurrence en Allemagne, en Espagne et en Italie, ce qui permet de diversifier les zones d’investissement, les locataires et de répartir les risques.
• La prise de participations dans des immeubles de bureaux emblématiques tels que Cœur Défense, qui est le plus grand ensemble de bureaux européen, ou le campus de l’OCDE situé sur les quais à Boulogne-Billancourt.

Principaux atouts de Primovie

• Investissement sur des secteurs d’activité à la fois en développement et en recherche d’investisseurs pour porter leurs murs.
• Diversification croissante du portefeuille de biens et des implantations géographiques, y compris en Europe hors France.
• Capacité prouvée (depuis la création de la SCPI en 2012) à absorber des flux importants de collecte tout en maintenant la performance financière.
• Qualité du niveau d’occupation des locaux avec un TOF de 95,2 % fin 2018.
• Niveau des dividendes versés avec un TDVM de 4,50 % en 2018.

Principaux inconvénients de Primovie

• Pression sur leurs propres coûts des locataires de la SCPI.
• Poids du Groupe Korian dans les locataires (26 % des loyers en 2018).
• Taux de rendement intrinsèque (TRI) sur 5 ans de 4,35 %, mais à mettre au regard de la forte dynamique de croissance.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money