Analyse 2019-2020 de la SCPI de bureaux Primopierrre (Primonial REIM)

Créée en 2008 par Primonial REIM, Primopierre est devenue en l’espace d’une dizaine d’années la 5^ème SCPI du marché par ses encours selon le référentiel de marché des SCPI de Good Value for Money, ceux-ci connaissant une belle dynamique de croissance avec :

• 1 350 M€ fin 2015,
• 1 670 M€ fin 2016,
• 2 175 M€ fin 2017,
• 2 421 M€ fin 2018 (collecte nette de 246 M€ au cours de l’exercice).

Primopierre est concentrée sur l’investissement dans le tertiaire, c’est-à-dire dans des immeubles de bureaux avec une forte concentration sur la région parisienne (à 69 %) et Paris (à 15 %). Au-delà de la région parisienne, Primopierre est également positionnée sur les grandes métropoles de province (à 16 %) dont Lyon et Toulouse.

A titre d’exemple, Primopierre a réalisé les investissements suivants en 2018 :

• Acquisition pour 83 M€ de la pleine propriété de l’Immeuble W (actif neuf) situé à Nanterre, entièrement loué dans la foulée à Faurecia.
• Prise de participation à hauteur de 34 % (pour un montant de 56 M€) dans l’ensemble immobilier de bureaux Lyon Blackbear situé à la frontière entre Lyon, Ecully et Caluire-et-Cuire.
• Prise de participation à hauteur de 20 % (pour un montant de 13 M€) dans l’ensemble immobilier Galeo & Dueo situé à Issy-les-Moulineaux à proximité du sud du 15^ème arrondissement, dans un quartier en pleine mutation desservi par le tramway.

Le positionnement de Primopierre par rapport aux trois indicateurs de référence des SCPI est le suivant :

• Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :
  • 2018 : 4,50 % versus 4,40 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2017 : 4,85 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2016 : 5,00 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM
• Taux d’occupation financier (TOF) :
  • 2018 : 90,50 % versus 90,68 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2017 : 91,10 % versus 90,37 % pour le référentiel de marché GVfM
  • 2016 : 82,70 % versus 89,31 % pour le référentiel de marché GVfM
• Taux de rendement intrinsèque (TRI) :
  • 4,64 % sur les 5 dernières années pour Primopierre (période 2014-2018), à comparer à
  • 4,46 % dans le référentiel de marché Good Value for Money.

Good Value for Money souligne la performance de la SCPI Primopierre dans sa capacité à absorber des flux significatifs de collecte nette année après année tout en délivrant des performances financières supérieures au marché. Les facteurs de performance identifiés sont notamment les suivants :

• Un positionnement sur des opérations d’une taille suffisante afin de ne pas disperser les équipes internes de gestion sur des surfaces locatives trop petites ne répondant plus aux besoins et aux enjeux de Primopierre.
• Une rotation du portefeuille d’investissements afin de se concentrer sur des ensembles immobiliers :
  • conformes aux attentes des nouvelles générations en termes de confort et de bien-être au travail d’une part,
  • nettement plus respectueux de l’environnement en termes de consommations énergétiques et d’intégration urbaine,
  • en proximité des transports en commun et facilitant les modes de déplacement doux.
• Le choix de localisations en devenir, l’analyse des investissements réalisés par Primopierre au cours de ces dernières années montrant clairement un ciblage de zones à fort potentiel ou en devenir (notamment via le Grand Paris).

Principaux atouts de Primopierre

• Relative dispersion des locataires, avec respectivement parmi les plus importants : la SNCF (pour 6,4 % du revenu locatif de la SCPI), PSA Peugeot Citroën (4,1 %), Crédit Agricole Consumer Finance (3,3 %), Amundi (3,2 %).
• Relative dispersion du parc immobilier, avec respectivement parmi les plus importants actifs de la SCPI : l’immeuble Miroirs Between à La Défense (valeur estimée à 168 M€), le bâtiment Nouvel Air à Issy-les-Moulineaux (135 M€), le 24 Villeneuve à Clichy (111 M€).
• Choix de long terme d’investissement prioritaire dans des surfaces « propres » sur le plan écologique avec 2/3 du parc immobilier faisant l’objet d’une certification environnementale (tendance d’évolution du marché considérée comme incontournable à moyen / long terme par Good Value for Money).
• Bonne tenue du taux d’occupation financier (TOF) du patrimoine immobilier de Primopierre (à savoir : 570 000 m² fin 2018) avec un niveau de 90,5 % fin 2018 malgré d’importantes et récentes acquisitions.
• Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) et taux de rendement intrinsèque (TRI) supérieurs à la moyenne du marché français sur les dernières années.

Principaux inconvénients de Primopierre

• Forte concentration des actifs de la SCPI sur le marché de bureaux en Ile-de-France (84 % du patrimoine fin 2018), ce qui constitue un facteur de risque en cas de retournement du marché (en sachant toutefois qu’il y a deux marchés distincts, à savoir celui de la location et celui de l’achat / vente de bureaux).
• Relative « obligation » pour Primopierre de se positionner sur des opérations d’envergure (en termes d’investissements) afin de faire face aux flux de collecte de la SCPI, avec une possible dégradation ponctuelle des ratios financiers les années de réalisation de ces opérations.
• Entrée en jouissance des parts pour les détenteurs de la SCPI située le 1^er jour du 4ème mois qui suit la souscription.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money