10 points clés à regarder avant de choisir une SCPI

Les 10 points-clés à regarder avant d’investir dans une SCPI qui vous sont proposés par Good Value for Money et indiqués ci-dessous concernent essentiellement les SCPI dites de rendement.

C’est une check-list pour l’épargnant qui voudrait investir dans une (des) SCPI. La plupart des points sont détaillés dans d’autres articles de l’espace documentaire concernant les SCPI de Good Value for Money.

Il faut aussi rappeler que si les SCPI ont beaucoup de succès auprès des investisseurs et qu’elles offrent des rendements attractifs (4,35 % en moyenne en 2018 avant impôts et prélèvements sociaux), elles n’offrent aucune garantie en capital.

• Le montant de la capitalisation est à prendre en compte :
  • Très faible (moins de 100 M€), il ne permet pas de diversifier les actifs, de mutualiser les risques.
  • Très élevé (plus d’1 Md€), il traduit la solidité de la SCPI mais dans certains cas est aussi le signe d’un patrimoine immobilier « vieillissant » avec des coûts élevés de rénovation, des vacances de locaux… qui obèrent les revenus des loyers.
• La composition du patrimoine immobilier est importante, les orientations de gestion peuvent être différentes :
  • les SCPI performantes ont souvent un patrimoine diversifié voire équilibré en termes de catégories de biens (bureaux, commerces, entrepôts…) ou de zones géographiques (région parisienne, province, étranger principalement en Europe)
  • mais certaines SCPI jouent la carte de la spécialisation et sont aussi performantes : commerces, hôtellerie, cliniques, EHPAD…
• Autre critère à prendre en compte, la bonne adéquation entre la collecte de fonds et les investissements effectivement réalisés.

• Le TOF est un indicateur important. Plus il est élevé, plus la gestion du parc immobilier est performante avec peu de biens vacants.
• La moyenne du marché est d’environ 92 %, plus proche de 94 % dans les commerces et de 88 % dans les bureaux.
• Rappelons que les SCPI de démembrement ont par définition un TOF de 100 % et qu’elles ne rentrent pas dans le capital assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

• Ce sont les provisions comptables destinées à assurer le maintien du parc immobilier en l’état et sa mise aux normes, dans le cadre d’un plan sur les 5 prochaines années.
• Ces PGE doivent être regardées en fonction des caractéristiques du patrimoine immobilier de la SCPI. Par exemple, une société qui a des bâtiments anciens devra provisionner de quoi financer des travaux de rénovation lourds afin de répondre à la demande locative du marché.

• Le rendement, appelé Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), est normé et permet de comparer entre elles les SCPI. Le taux est à regarder dans le temps (au moins sur les 3 à 5 dernières années) pour s’assurer de sa régularité.
• Le report à nouveau est la partie des bénéfices non distribuée afin de faire face à des baisses éventuelles de revenus et qui permet de lisser le rendement dans le temps.
• Le Taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans (selon l’ancienneté de la SCPI) est un autre critère de performance car il prend en compte non seulement le revenu mais l’évolution de la valeur de la part.

• Il varie selon les SCPI, souvent de 3 mois il peut aller jusqu’à 6 mois.
• Concrètement, le porteur de part de SCPI ne commencera à toucher sa quote-part de revenus locatifs qu’à l’issue de ce délai.

• Tous les contrats prélèvent des frais à la souscription et des frais de gestion.
• Mais il y a souvent d’autres frais : frais sur les cessions de parts, frais d’arbitrage sur les biens immobiliers, frais sur le suivi et le pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier.
• Il faut cependant examiner ces frais au regard de ce que coûte un bien immobilier acheté en direct et destiné à la location (5 à 10 % HT des loyers pour un simple contrat de gestion locative).

• Elle permet de loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, en bénéficiant de sa fiscalité avantageuse tout en dopant le rendement.
• C’est aussi la possibilité de revendre rapidement ses parts, presque comme un support « classique » en actions ou en obligations.
• Généralement, il n’y a pas de délai de jouissance, le titulaire du contrat bénéficiera da sa quote-part de loyer dès le mois suivant la souscription.
• On trouve de plus en plus de SCPI éligibles à l’assurance vie mais le choix reste à ce jour nettement plus limité qu’en achat en direct.

• Il existe des SCPI avec un ticket d’entrée très bas, avec 1 part à moins de 200 €, mais généralement le seuil est plutôt à 1 000 € voire plus.
• Mais à ce niveau d’investissement les revenus seront évidemment très faibles.

• Au minimum 8 ans, voire 10 à 15 ans.
• Même si c’est de la « pierre papier », la SCPI est un investissement à long terme, ne serait-ce que pour absorber les frais de souscription relativement élevés.
• De même, à la revente, les plus-values éventuelles sont taxées selon le régime des plus-values immobilières, de manière dégressive en fonction de la durée de détention.

• Le marché des parts de SCPI a une liquidité limitée.
• Pour une SCPI à capital fixe il faut regarder le taux de parts en attente.
• Pour une SCPI à capital variable, en théorie la revente peut se faire à tout moment via la société de gestion, sous réserve qu’il y ait des investisseurs qui souhaitent acquérir des parts. Mais dans la pratique, s’il n’y a pas de demande des parts peuvent rester en attente.

Les SCPI fiscales ont comme leur appellation l’indique un objectif premier de défiscalisation et doivent être regardées en croisant la situation patrimoniale et fiscale de l’épargnant avec le type de SCPI envisagé.

On n’investit pas :

• dans une SCPI Malraux : ticket d’entrée élevé, durée d’investissement en général de 15 ans,
• comme dans une SCPI Pinel : plus accessibles en termes de ticket d’entrée, mais faibles revenus, aucune garantie de plus-values.