Sélection SCPI 2018-2019 - Les raisons ayant conduit GVfM à sélectionner Primopierre (Primonial)

Avec une capitalisation de 2,18 Md€ fin 2017, Primopierre figure dans le référentiel Good Value for Money comme étant la 6ème SCPI la plus importante du marché en encours.

Primopierre a été créée par Primonial REIM le 8 août 2008. C’est une SCPI presque exclusivement spécialisée dans le secteur des bureaux (98,9 % des investissements), avec une répartition fin 2017 :

à 85,3 % sur la région parisienne,

à 14,7 % sur la province.

La forte concentration du patrimoine immobilier de Primopierre sur les bureaux en région parisienne constitue un facteur de risque. Good Value for Money estime toutefois que ce choix d’investissement est pertinent pour plusieurs raisons :

La région Ile-de-France est une zone de forte croissance économique et de création d’emplois.

Le développement du Grand Paris devrait densifier l’offre de transports collectifs en Ile-de-France et donc faciliter le développement d’entreprises sur la région.

Le Brexit conduit au transfert d’un certain nombre d’emplois à Paris, avec une demande subséquente de bureaux.

Pour sa première qualification par Good Value for Money en 2018 / 2019, Primopierre fait directement l’objet d’une Sélection Premium. Les principales raisons ayant conduit à cette qualification sont les suivantes :

Le poids de Primopierre sur l’immobilier tertiaire francilien en fait l’un des premiers investisseurs sur ce marché. Cela permet à Primopierre de se positionner sur des opérations d’envergure, soit en totalité soit via des prises de participations. Aussi, Primopierre compte parmi ses locataires des grands comptes engagés sur des baux de longue durée :

Natixis pour l’immeuble du 21 quai d’Austerlitz à Paris,

Crédit Agricole Consumer Finance pour l’immeuble du 1 rue Victor Basch à Massy,

la SNCF pour un ensemble d’immeubles situés à Paris et à Clichy…

Après avoir baissé à 82,7 % fin 2016 (suite à des acquisitions importantes en attente de locataires), le taux d’occupation financière (TOF) de Primopierre est remonté à 91,1 % fin 2017. La plus importante surface en attente de location fin 2017 était l’immeuble GolfPark à Toulouse pour une surface de 13 700 m², soit 2,6 % du patrimoine de la SCPI (pour mémoire, celui-ci est de 535 000 m² fin 2017).

Le taux de distribution sur valeur de marché moyen (TVDM) de Primopierre se situe au-dessus de la moyenne du marché au cours de ces trois dernières années :

2015 : 5,02 % pour Primopierre versus 4,84 % pour le référentiel de marché GVfM,

2016 : 5,00 % pour Primopierre versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM,

2017 : 4,85 % pour Primopierre versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM.

Le taux de rendement intrinsèque (TRI) de Primopierre est remonté à 4,72 % fin 2017.

Primopierre a connu des années 2015 et 2016 avec des performances « moindres » liées à des importants investissements et acquisitions réalisés. La SCPI a prouvé en 2017 sa capacité à rentabiliser ces opérations en revenant à des ratios supérieurs aux moyennes de marché.

A titre d’illustration, Good Value for Money vous indique des exemples d’investissements réalisés par Primopierre en 2017 :

Alfortville : Acquisition de 100 % de l’immeuble Equalia (surface de 17 000 m² pour un investissement de 80 M€), avec uniquement 900 m² restants vacants à la location fin 2017.

Boulogne Billancourt : Prise de participation de 12,7 % dans l’immeuble In & Out situé Quai le Gallo à Boulogne Billancourt loué à l’OCDE.

Toulouse : Acquisition de 100 % de l’immeuble Golf Park (surface de 48 000 m² pour un investissement de 90 M€), avec 13 700 m² restants vacants à la location fin 2017.

Good Value for Money rappelle aux investisseurs potentiels de Primopierre :

que l’investissement dans une SCPI doit être envisagé sur une longue période, la norme de marché étant d’une dizaine d’années,

que les parts éventuellement détenues dans Primopierre rentreront, le cas échéant, dans l’assiette taxable à l’IFI,

que l’achat de parts d’une SCPI se fait usuellement au-delà de la valeur de marché et la revente en deçà, ces écarts justifiant d’autant plus un investissement s’inscrivant dans la durée.