Sélection SCPI 2018-2019 - Les raisons ayant conduit GVfM à sélectionner Patrimmo Commerce (Primonial)

Créée par Primonial REIM en septembre 2011, Patrimmo Commerce est une SCPI spécialisée sur les murs de commerces (et assimilés) en France (81 % des actifs) et en Europe (19 % des actifs). C’est une SCPI de taille moyenne, avec une capitalisation de 557 M€ au 1er janvier 2018.

Conformément à son objectif de génération de rendement, Patrimmo Commerce recherche des biens présentant les meilleures opportunités en termes :

de capacité à générer un bon rendement locatif, en sachant que le loyer de murs de commerces varie considérablement selon la ville, la rue et l’emplacement,

de potentiel de valorisation à la revente à moyen terme.

Patrimmo Commerce fait l’objet d’une première sélection par Good Value for Money en 2018 / 2019. Les principales raisons ayant conduit à cette qualification sont les suivantes :

Le taux de distribution sur valeur de marché moyen (TVDM) de Patrimmo Commerce se situe au-dessus de la moyenne du marché au cours de ces trois dernières années :

2015 : 5,00 % pour Patrimmo Commerce versus 4,84 % pour le référentiel de marché GVfM,

2016 : 5,00 % pour Patrimmo Commerce versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM,

2017 : 4,95 % pour Patrimmo Commerce versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM.

Le taux d’occupation financier (TOF) des biens immobiliers détenus par Patrimmo Commerce se situe au-delà de la moyenne du marché des SCPI au cours de ces trois dernières années, à savoir :

2015 : 94,20 % pour Patrimmo Commerce versus 90,23 % pour le référentiel de marché GVfM,

2016 : 96,00 % pour Patrimmo Commerce versus 89,31 % pour le référentiel de marché GVfM,

2017 : 92,50 % pour Patrimmo Commerce versus 90,37% pour le référentiel de marché GVfM.

Compte tenu de la rotation des commerces, la durée résiduelle moyenne des baux de Patrimmo Commerce est de 4,9 années. Face aux évolutions du commerce de proximité en France (et en Europe), Patrimmo Commerce fait le choix d’une dispersion de ses risques sous plusieurs dimensions :

au niveau des emplacements, avec une volonté de ne pas se retrouver hyper-concentré sur telle ou telle ville,

au niveau des locataires, le plus important (en l’occurrence Quick) ne pesant que 3,3 % des revenus locatifs,

au niveau des secteurs d’activité des commerces, avec à la fois de la restauration, de l’habillement, du sport, des supermarchés…

A titre d’illustration, Good Value for Money vous indique des exemples d’investissements réalisés par Patrimmo Commerce au cours de ces dernières années :

2015 : Acquisition à Toulon de 2 440 m² de murs loués à Monoprix,

2015 : Acquisition en indivision (30 %) du Centre Commercial Basilix à Bruxelles (Belgique) d’une surface totale de 18 504 m²,

2017 : Acquisition à Lyon des anciens locaux de la Banque de France transformés en centre commercial pour une surface totale à la location de 9 324 m² de commerces.

A titre d’information, le Taux de Rendement Intrinsèque (TRI) de Patrimmo Commerce sur les 5 dernières années (période 2013-2017) a été de 3,91 %.

Good Value for Money rappelle aux investisseurs potentiels de Patrimmo Commerce :

que l’investissement dans une SCPI doit être envisagé sur une longue période, la norme de marché étant d’une dizaine d’années,

que les parts éventuellement détenues dans Patrimmo Commerce rentreront, le cas échéant, dans l’assiette taxable à l’IFI,

que l’achat de parts d’une SCPI se fait usuellement au-delà de la valeur de marché et la revente en deçà, ces écarts justifiant d’autant plus un investissement s’inscrivant dans la durée.