Bilan Good Value for Money des fonds en euros immobiliers à fin 2017

Un fonds en euros immobilier, c’est quoi ?

En l’absence de toute définition « officielle », Good Value for Money propose de cadrer la notion de « fonds en euros immobilier » comme suit :

C’est un fonds en euros, c’est-à-dire un support d’investissement intégré dans un contrat d’assurance-vie bénéficiant :

d’une garantie au jour le jour du capital,

d’un effet « cliquet », la participation aux bénéfices acquise venant définitivement majorer le capital déjà constitué,

d’une flexibilité d’entrée et de sortie pour l’épargnant en termes de versements, de retraits ou d’arbitrages.

C’est un fonds investi de manière « nettement plus importante » que la moyenne des fonds en euros « classiques » dans de l’immobilier (source : Good Value for Money) :

Le poids de l’immobilier dans les fonds en euros classiques est évalué à 5,7 % des actifs.

Celui-ci monte en moyenne à 48,4 % pour les fonds en euros immobiliers.

Comment un assureur-vie peut-il conjuguer la « liquidité » d’un contrat d’assurance-vie pour l’épargnant avec les contraintes d’investissement dans l’immobilier ?

La présente question reflète le « paradoxe » inhérent aux fonds en euros immobiliers :

L’achat (ou la cession) de biens immobiliers (bureaux, commerces, centres commerciaux, entrepôts...) requiert du temps. Si un immeuble de bureaux nécessite une totale restructuration, il peut s’écouler 3 à 5 années entre le projet d’achat de ce bien et l’installation du dernier locataire une fois la rénovation finalisée.

A l’inverse, l’épargnant peut « théoriquement » entrer et sortir librement d’un fonds en euros immobilier à tout moment, en fonction de son épargne disponible ou de ses besoins de dépenses.

Face à cette dichotomie, les assureurs-vie mettent le plus souvent un ensemble de « garde-fous » concernant leurs fonds en euros immobiliers :

A titre d’exemple, tout versement sur le fonds Sécurité Pierre Euro (Suravenir / Primonial) est surbordonné à un investissement du même montant sur des unités de compte sur le contrat Sérénipierre (ce qui signifie un taux d’UC minimum de 50 %).

CD Partenaires définit chaque année avec son partenaire assureur (ACMN Vie) le montant maximum de la collecte nette sur ses deux fonds en euros Europierre et Europierre Plus. Ces enveloppes sont ensuite réparties au mieux entre les demandes des différents clients et apporteurs.

Generali Vie empêche l’activation d’options d’arbitrage automatique sur son fonds en euros immobilier Netissima afin d’éviter toute secousse (en termes de flux d’entrée ou de sortie) dans un contexte de marchés financiers chahutés.

Combien y a-t-il de fonds en euros immobiliers sur le marché ?

Compte-tenu des points exprimés auparavant en termes de complexité de gestion financière, le nombre de fonds en euros immobiliers sur le marché se compte sur les doigts d’une seule main.

Good Value for Money identifie seulement 5 fonds en euros immobiliers :

Europierre et Europierre Plus gérés par ACMN Vie et proposés par la plateforme CD Partenaires dans son contrat d’assurance-vie « immobilier » historique, Diade Evolution.

Netissima proposé par Generali Vie dans la plupart de ses contrats patrimoniaux, notamment dans ses partenariats Internet, par exemple Solid’R Vie développé par Asac Fapes.

Euro Allocation Long Terme proposé par Spirica à l’ensemble de ses partenaires distributeurs, notamment par UAF Life Patrimoine dans Arborescence Opportunités,

Sécurité Pierre Euro développé par Suravenir avec Primonial (dont l’immobilier constitue l’un des savoir-faire historiques), proposé dans le contrat Sérénipierre.

Quel est le rendement moyen des fonds en euros immobiliers ? Comment se compare-t-il à celui des fonds en euros classiques ? et des fonds en euros dynamiques ?

Good Value for Money évalue le rendement des fonds en euros immobiliers en comparaison avec celui des fonds en euros classiques et des fonds en euros dynamiques comme suit :

sur 1 année (2017)

Fonds en euros immobiliers : 2,46 %

Fonds en euros dynamiques : 2,21 %

Fonds en euros classiques : 1,60 %

sur 3 années (2015-2017) :

Fonds en euros immobiliers : 2,77 %

Fonds en euros dynamiques : 2,29 %

Fonds en euros classiques : 2,02 %

sur 5 années (2013-2017) :

Fonds en euros immobiliers : 3,18 %

Fonds en euros dynamiques : 2,67 %

Fonds en euros classiques : 2,37 %

Les fonds en euros immobiliers ont donc délivré au cours de ces dernières années une performance en moyenne supérieure :

de 0,40 % par an à celle des fonds en euros dynamiques,

de 0,80 % par an à celle des fonds en euros classiques.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money