Bilan 2020 des fonds en euros immobiliers et perspectives

Qu’est-ce qu’un fonds en euros immobilier ?

Un fonds en euros immobilier c’est :

• un fonds en euros dans le cadre de l’assurance-vie, c’est-à-dire un support de placement proposé par certains assureurs à leurs clients, leur permettant de bénéficier :
  • d’une totale liquidité, tant au niveau des versements que des retraits (rachats partiels, rachats totaux, décès) susceptibles d’être réalisés,
  • d’une garantie du capital, l’épargnant étant certain de pouvoir récupérer l’intégralité de son épargne investie après déduction des frais applicables,
  • d’un effet cliquet au jour le jour, le capital constitué se valorisant de manière progressive,
• bénéficiant d’une allocation d’actifs différente de celle des fonds en euros classiques, car davantage exposée en immobilier afin d’aller chercher du rendement, à la fois sous la forme de revenus (c’est-à-dire de loyers versés par les locataires des biens acquis) et sous la forme de plus-values (au travers de la cession d’immeubles ou autres biens immobiliers) :
  • Un fonds en euros classique est composé en moyenne fin 2019 (source : Good Value for Money) :
    • de 80 % de placements obligataires,
    • de 7 % d’immobilier,
    • de 9 % d’actions,
    • de 2 % de monétaire,
    • de 2 % d’autres placements.
  • A titre de comparaison, un fonds en euros immobilier est composé en moyenne fin 2019 (source : Good Value for Money) :
    • de 51 % de placements obligataires,
    • de 36 % d’immobilier,
    • de 7 % d’actions,
    • de 2 % de monétaire,
    • de 4 % d’autres placements.

Pourquoi les fonds en euros immobiliers font-ils désormais fuir les assureurs-vie ?

Les fonds en euros immobiliers ont été lancés par les assureurs-vie à une époque où les règles prudentielles applicables étaient les normes Solvabilité I, dont le principe était de formuler une exigence en marge de solvabilité homogène (à savoir : 4 % des encours), quelle qu’était la composition du fonds.

Depuis, le secteur de l’assurance a basculé dans les normes prudentielles Solvabilité II, dont le principe est de « pondérer » chacun des actifs constitutifs du fonds en euros au regard de plusieurs critères, dont :

• la liquidité de l’actif,
• sa volatilité,
• son risque de faillite (risque de contrepartie notamment).

En basculant dans les normes Solvabilité II, les assureurs-vie ont fait le douloureux constat du caractère « très coûteux » des fonds en euros immobiliers en termes d’exigences prudentielles pour des raisons compréhensibles :

• Le principe même d’un fonds en euros pour le client est la totale liquidité du placement, alors que la gestion d’un patrimoine immobilier ne bénéficie évidemment pas de la même flexibilité.
• En cas de retournement du marché immobilier, un assureur-vie pourrait se retrouver « coincé » avec un patrimoine immobilier en moins-values, tout en devant garantir toute la liquidité de revente pour ses clients et le bénéfice de l’effet cliquet.

Quels sont les principaux fonds en euros immobiliers du marché ?

Le nombre de fonds en euros immobiliers présent sur le marché de l’assurance-vie n’a jamais été très élevé. Au démarrage, il y a eu essentiellement 4 opérateurs :

• Generali avec les fonds :
  • Euro Innovalia (fonds utilisé dans les contrats propres à Generali Patrimoine),
  • Netissima (fonds créé pour les contrats Internet),
  • Euro Exclusif (fonds dédié à Boursorama Vie),
• Suravenir avec le fonds :
  • Sécurité Pierre Euro (fonds dédié au contrat Sérénipierre de Primonial),
• les ACMN Vie (désormais fusionnées avec les ACM Vie) avec les fonds :
  • Europierre,
  • Euro Pierre Plus,
• Spirica (filiale de Crédit Agricole Assurances) avec les fonds :
  • Euro Allocation Long Terme,
  • Euro Allocation Long Terme 2.

Combien rapportent les fonds en euros ?

Le rendement des fonds en euros immobiliers s’est révélé très bon pour les épargnants, ce qui a généré une forte demande de placement.

Concrètement, Good Value for Money évalue le rendement moyen des fonds en euros immobiliers (net de frais et brut de prélèvements sociaux) comme suit :

• 1,60 % en 2020,
• 1,78 % en 2019,
• 2,33 % en 2018.

A titre de comparaison, Good Value for Money évalue le rendement moyen des fonds en euros classiques (net de frais et brut de prélèvements sociaux) à :

• 1,08 % en 2020,
• 1,33 % en 2019,
• 1,66 % en 2018.

Quelles sont les perspectives des fonds en euros dans le contexte actuel ?

Le coût des fonds en euros immobiliers en termes de marge de solvabilité a conduit tant Suravenir, que les ACM Vie et Spirica à les fermer. Concrètement, seul Generali propose encore des contrats que l’épargnant peut aujourd’hui souscrire et dans lesquels il pourra trouver les fonds en euros immobiliers suivants :

• Euro Innovalia, avec un taux 2020 de 1,70 %,
• Netissima, avec un taux 2020 compris entre 1,10 % et 1,70 % selon bonus,
• Euro Exclusif, avec un taux 2020 de 1,43 %.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money