Atouts et limites de l'investissement dans des SCPI en assurance-vie

Avec un encours de 55 milliards d’euros fin 2018 et une dynamique de croissance annuelle de 12 % au cours des dix dernières années, les SCPI constituent une classe d’investissement incontournable pour l’épargnant à dimension patrimoniale. Les raisons de cette performance sont multiples :

• l’accessibilité de l’investissement, l’épargnant pouvant acquérir des parts de SCPI à partir des quelques milliers d’euros,
• la mutualisation du risque :
  • d’une part entre l’ensemble des porteurs de parts de la SCPI
  • d’autre part au sein de la SCPI grâce à la détention d’un ensemble de biens immobiliers, eux-mêmes loués à une ou plusieurs entreprises locataires, ayant souvent signé des baux fermes et de longue durée,
• l’absence de souci de gestion des biens immobiliers, confiée à un professionnel reconnu,
• le rendement de l’immobilier locatif de bureau et commercial des SCPI investies en immobilier d’entreprise :
  • Taux de rendement moyen de 4,35 % en 2018,
  • Revalorisation moyenne des parts de 1,88 % en 2018,
  • Taux de rendement interne (TRI) moyen prenant en compte à la fois les revenus distribués et la valorisation des parts de 6,93 % sur 10 ans et de 10,20 % sur 15 ans (horizon de date correspondant à la nature de ce type d’investissement).
• la capacité à se constituer progressivement un patrimoine immobilier en pierre papier avec une relative souplesse : rachat de parts en fonction de l’évolution des capacités d’épargne ou vente de parts si nécessaire,
• un accès à une plus grande liquidité des parts et à des avantages fiscaux spécifiques en logeant ses parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie.

Environ 30 % des SCPI de rendement sont souscrites dans le cadre de contrats d’assurance vie multisupports.

L’achat de SCPI en unités de comptes (UC) placées dans un contrat d’assurance vie offre plusieurs avantages pour l’épargnant :

• Il bénéficie de la fiscalité de l’assurance vie,
• Il peut bénéficier d’un prix d’acquisition réduit (décote de 2,0 % à 2,5 %), les assureurs obtenant une ristourne sur les frais dont certains font profiter les souscripteurs,
• Il dynamise le rendement de son contrat : les SCPI de rendement ont rapporté 4,35 % en 2018 versus 1,60 % en moyenne pour les fonds en euros (source : référentiel Good Value for Money),
• Les parts de SCPI génèrent une quote-part de loyer dès le mois suivant la souscription alors que dans un achat en direct il y a un « délai de jouissance » qui peut être de 3 ou 6 mois,
• La liquidité est relativement garantie par l’assureur, l’épargnant peut normalement revendre ses parts comme n’importe qu’elle UC, le remboursement intervenant généralement sous deux mois.

En revanche l’investisseur doit être vigilant sur plusieurs points :

• L’offre de SCPI est nettement moins large que dans un achat en direct,
• La liberté d’investissement est réduite, certains contrats limitant l’investissement en SCPI (exemples : plafonnement à 50 % du montant des encours, limitation à 30 % du versement initial ou à 30 % de la valeur de rachat du contrat en cas de versement complémentaire),
• Dans certains contrats, l’assureur retient 5 % à 15 % des loyers pour la participation aux bénéfices diminuant de ce fait le rendement de la SCPI (alors que dans d’autres contrats 100 % des loyers sont distribués),
• Les frais d’un contrat d’assurance vie s’appliquent (frais à l’entrée et frais de gestion sur les UC de 0,50 % à 1,00 % en moyenne).
• Des frais annuels additionnels sur les unités de compte constituées de SCPI sont également prévus dans certains contrats d’assurance-vie.

Principaux atouts de l’investissement dans des SCPI

• Classe d’actifs ayant délivré un rendement annuel (TDVM) supérieur à 4 % au cours de toutes ces dernières années.
• Capacité à investir dans l’immobilier avec des sommes limitées (quelques milliers d’euros) et sans avoir à se soucier de la gestion opérationnelle des biens ni de leur location.
• Bonne diversification des risques au sein d’une même SCPI entre l’ensemble des biens immobiliers détenus par celle-ci.
• Existence d’un potentiel de croissance du marché des SCPI pour tout un ensemble de raisons de nature différente, dont la tendance croissante d’opérateurs (comme les hôpitaux, les cliniques, les établissements scolaires, les maisons de retraite…) à scinder la détention de leur patrimoine immobilier en se mettant dans un schéma de location.
• Capacité des SCPI à aller chercher de l’investissement immobilier en Europe en dehors de la France.

Principaux inconvénients de l’investissement dans des SCPI

• Investissement à envisager sur une durée minimale de 10 à 12 années en raison du frottement de frais (à intégrer absolument par l’épargnant avant de s’engager), de l’ordre de 10 à 12 % de son investissement au global.
• Risque inhérent à une concentration de son investissement sur une seule classe d’actifs, en l’occurrence, susceptible de se retourner. C’est pour cette raison que Good Value for Money recommande trois choses :
  • Disposer de liquidités par ailleurs afin de ne pas avoir besoin de revendre des parts de SCPI dans l’urgence ;
  • Diversifier son investissement sur plusieurs SCPI, les difficultés éventuelles de liquidité de l’une pouvant très bien ne pas être rencontrées par une autre ;
  • Limiter la part des SCPI dans son patrimoine financier à 20 % afin, là aussi, de diversifier ses risques.
• Assujettissement, le cas échéant, des parts de SCPI à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les contribuables concernés.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money