Analyse par Good Value for Money de la SCPI Eurovalys (Advenis)

Eurovalys est une SCPI de bureaux de création récente (2015) bénéficiant d’une politique d’investissement originale, à savoir l’immobilier de bureaux en Allemagne. Gérée par Advenis REIM (anciennement Avenir Finance), Eurovalys connaît une belle dynamique de développement depuis sa création avec les encours suivants :

24 M€ fin 2015 (année de lancement),

58 M€ fin 2016,

118 M€ fin 2017,

243 M€ fin 2018.

Eurovalys bénéficie d’une politique d’investissement claire et lisible, susceptible de permettre à la SCPI de générer du revenu via les loyers perçus et de la plus-value via la revente à termes des biens acquis :

Implantation uniquement dans les principales villes allemandes en termes d’activité économique, à savoir : Munich, Essen, Francfort, Brême, Wolfsburg, Cologne, Berlin, Hanovre.

Ciblage des investissements sur des immeubles de bureaux d’une taille suffisante (10 M€ minimum par immeuble), mais avec un objectif de diversification (60 M€ maximum par bien).

Acquisition d’immeubles modernes ou récents, sans avoir à financer immédiatement d’importants travaux de rénovation ou de remise aux normes.

Sélection de locataires financièrement solides et présents dans des secteurs d’activités variés, par exemple : Lexmark, Siemens, Altran Alten, TUI…

Signature de baux de longue durée, la durée moyenne des baux restant à courir étant de 6,2 années fin 2018.

Choix de biens écoresponsables, ce critère étant mesuré au regard de la consommation énergétique annuelle moyenne au mètre carré, celui-ci étant en l’occurrence de 161 KWh m²/an fin 2018.

Le positionnement d’Eurovalys en termes d’indicateurs est le suivant :

Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :

2018 : 4,50 % versus 4,35 % pour le référentiel de marché GVfM

2017 : 4,50 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM

2016 : 4,50 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM

Taux d’occupation financier (TOF) :

2018 : 97,1 % versus 92,0 % pour le référentiel de marché GVfM

2017 : 98,4 % versus 90,4 % pour le référentiel de marché GVfM

2016 : 99,4 % versus 89,3 % pour le référentiel de marché GVfM

Durée moyenne ferme des baux restant à courir :

fin 2018 : 6,2 années

Les locataires des bureaux acquis par Eurovalys sont tous des grandes entreprises présentant un faible risque d’impayés, celui-ci étant évalué par Creditreform à un niveau de risque d’une fois tous les 190 ans, c’est-à-dire un risque de 0,25 %.

A titre d’exemple, l’immeuble acquis en mars 2019 par Eurovalys à Hanovre est intégralement lié à TUI, numéro un mondial du tourisme, qui était déjà locataire occupant lors de la réalisation de l’opération. Le bail signé par Eurovalys avec TUI est un bail ferme de 5 ans renouvelable sur deux périodes de 5 ans.

Concernant les autres immeubles antérieurement acquis, les locataires sont également des grandes entreprises financièrement solides, à savoir :

Engie Cofely à Cologne,

Altran Alten à Wolsburg,

Siemens à Brême,

Lexmark à Francfort,

Intel à Munich…

Principaux atouts d’Eurovalys

Clarté de la politique d’investissement et de la promesse.

Qualité des biens acquis permettant à la fois leur location immédiate à des loyers de bonne tenue et leur valorisation à terme (notamment au regard de leur faible consommation énergétique moyenne).

Qualité des locataires, avec une politique de sélection de ceux-ci consistant à avoir peu de locataires par immeuble, des grandes entreprises financièrement solides, avec des baux de longue durée et une bonne dispersion de secteurs d’activité.

Concentration des actifs immobiliers fin 2018 sur un nombre limité d’immeubles à gérer (à savoir 9) et de locataires (à savoir 21).

Excellent taux d’occupation financière (TOF) des immeubles de bureaux acquis avec des ratios respectivement de 100,0 % fin 2015, 99,4 % fin 2016, 98,4 % fin 2017, 97,1 % fin 2018.

Principaux inconvénients d’Eurovalys

Exposition inévitable d’Eurovalys aux fluctuations de l’économie allemande en raison de la concentration de 100 % de ses actifs sur le pays.

Existence dans le patrimoine de la SCPI d’un immeuble à Munich représentant 30 % de la surface locative d’Eurovalys fin 2018 (en sachant que depuis la SCPI a acquis en mars 2019 un immeuble d’une surface locative de 8 300 m² à Hanovre).

Entrée en jouissance des parts pour les détenteurs de la SCPI située le 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money