Analyse 2021-2022 de la SCPI Primovie (Primonial)

Comme son nom le laisse entendre, Primovie est une SCPI spécialisée sur la « vie », c’est-à-dire concrètement, sur les murs :

• de maisons de retraite et d’établissements pour personnes âgées,
• de cliniques et d’établissements de soins, de maisons de santé,
• de résidences étudiantes et de locaux d’établissements d’enseignement,
• de crèches.

Ces quatre domaines d’investissement de Primovie représentent 75,4 % de la valeur vénale des biens immobiliers de la SCPI au 31 décembre 2020.

Dans un contexte de crise sanitaire lié au covid-19 depuis début 2020, ces activités présentent l’avantage d’une grande résilience avec à la fois une stabilité des locataires et une capacité financière de ces derniers à payer leurs loyers.

Le taux d’occupation financier (TOF) de Primovie se situe à 96,9 % fin juin 2021, ce ratio intégrant 1,9 point de location sous franchise. Les principaux actifs vacants au 31 décembre 2020 sont assez logiquement dans leur quasi-totalité des bureaux pour une surface globale de 17 060 m².

Le positionnement spécifique de Primovie induisant une relative sécurité pour l’épargnant, la SCPI est référencée en tant qu’unité de compte dans bon nombre de contrats d’assurance-vie du marché, notamment :

• Arborescence Opportunités 2 d’UAF Life Patrimoine,
• Darjeeling de placement-direct.fr,
• Intencial Libéralys Retraite (ILR) d’Intencial Patrimoine,
• La Médicale PERennité distribué par le réseau de La Médicale,
• Puissance Avenir d’assurancevie.com.

Les chiffres-clés de Primovie montrent une bonne capacité de Primonial REIM, gestionnaire de la SCPI, à absorber des flux très significatifs de collecte nette tout en maintenant les ratios financiers du support :

• 2020 :
  • Capitalisation nette de 3 396 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,28 %
• 2019 :
  • Capitalisation nette de 2 970 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,51 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,25 %
• 2018 :
  • Capitalisation nette de 2 340 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,35 %
• 2017 :
  • Capitalisation nette de 1 850 M€ au 31 décembre
  • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,89 %
  • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,41 %

Afin d’absorber sa croissance tout en diversifiant ses risques, la SCPI Primovie s’est attachée à élargir progressivement son périmètre d’investissement. Fin 2020, le patrimoine immobilier de la SCPI est réparti comme suit (vision en valeur vénale) :

• Paris et Région parisienne : 48,4 %,
• Province : 21,1 %,
• Europe hors France : 30,5 %.

Le patrimoine de Primovie est logiquement investi dans des actifs immobiliers d’une taille importante. Fin 2020, la SCPI possédait une surface locative globale de 1 027 403 m² répartie sur 215 biens, soit une surface moyenne par bien de 4 780 m².

Principaux atouts de Primovie

• Investissement de 75 % des actifs immobiliers de la SCPI dans des activités résilientes : maisons de retraite, établissements pour personnes âgées, cliniques, établissements de soins, établissements d’enseignement, crèches.
• Relative sécurité au niveau des deux principaux locataires de bureaux de la SCPI :
  • l’OCDE représentant 4,0 % des loyers annuels en 2020,
  • le Groupe La Poste pour 3,0 %.
• Bonne dispersion des risques immobiliers de la SCPI, le principal actif (maisons de retraite en Italie) ne représentant que 5,2 % du patrimoine et le deuxième (centre hospitalier à Tours) 4,2 %.
• Taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI supérieur à 95 % sur la période 2015-2020. Bonne capacité de Primovie à tenir son taux d’occupation financier malgré la forte croissance de ses encours.
• Ouverture progressive du patrimoine immobilier à l’international, avec un poids de l’Europe hors France désormais supérieur à 30 % fin 2020.

Principaux inconvénients de Primovie

• Poids de Korian (maisons de retraite) de 15,8 % des surfaces louées de Primovie, en soulignant toutefois :
  • que le risque est évidemment réparti sur un ensemble de maisons de retraite,
  • qu’une maison de retraite ne se déménage pas simplement, le cas échéant, en raison des habitudes prises par les personnes âgées dans leur chambre,
  • que le poids relatif de Korian dans les revenus de Primovie diminue d’année en année.
• Ratio d’endettement de 16,4 % fin 2020, en notant toutefois que le montant de la dette au 31 décembre 2020 de 556 M€ correspond globalement à une année de collecte nette.
• Montant limité de la provision pour gros entretien au 31 décembre 2020.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money