Analyse 2020 de la SCPI Eurovalys

Créée en juillet 2015 par Advenis REIM, Eurovalys est une SCPI de rendement originale, avec un patrimoine intégralement concentré sur le territoire allemand et constitué exclusivement de bureaux.

Eurovalys bénéficie d’une politique d’investissement sélective, respectée depuis la création de la SCPI. Cette politique est très certainement l’un des principaux facteurs ayant permis à la SCPI de délivrer de très bons ratios financiers (TOF et TDVM) depuis sa création. Les principales caractéristiques de cette politique sont les suivantes :

• Investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart.
• Concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 60 M€.
• Ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location.
• Sélection de locataires fiables : entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités.
• Signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
• Recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

Les chiffres-clés d’Eurovalys à fin décembre 2019 sont les suivants :

• 137 054 m² de surface locative de bureaux acquise à 100 % en Allemagne.
• Capitalisation de 449 M€.
• 18,1 M€ de loyers en année pleine, soit une moyenne de 132 € (hors taxes, hors charges) par mètre carré (en rapportant à la totalité de la surface locative disponible).

Notons également que le positionnement d’Eurovalys sur le territoire allemand conduit la SCPI à être imposée pour ses revenus (loyers) et ses plus-values au titre de la fiscalité allemande. Pour mémoire, le taux applicable n’est que de 15,825 % à ce jour. Sachant que la convention fiscale existante entre la France et l’Allemagne prévoit une absence de double imposition, l’investisseur français bénéficiera, de ce fait, d’une fiscalité considérablement allégée.

En prenant l’hypothèse d’un revenu distribué de 4,50 % (ce qui a été le cas en 2019), le revenu net d’imposition sera donc de 3,43 % (une fois pris en compte les mécanismes d’annulation de la double imposition entre la France et l’Allemagne).

A titre de comparaison, le même niveau de revenu de 4,50 % perçu au titre d’une SCPI de bureaux investie sur le territoire national se verra imposé comme suit :

• 17,2 % de prélèvements sociaux dont 6,8 % déductibles au titre de l’IR de l’année suivante,
• 41 % de taux marginal d’imposition (hypothèse pour un investisseur patrimonial).

In fine, le rendement net d’imposition ne sera que de 1,88 %. Il y a donc un écart de 3,43 % - 1,88 % = 1,55 % grâce à l’imposition de la SCPI à la source en Allemagne.

Rien n’est jamais sûr ni nécessairement pérenne en matière de fiscalité. Le point mentionné mérite toutefois d’être pris en compte par un investisseur. On est quasiment dans un rendement net d’imposition double pour le même TDVM entre un investissement sur la France et le même investissement en Allemagne.

Principaux atouts de la SCPI Eurovalys

• Très bonne tenue et performance du taux de distribution (TDVM) de la SCPI depuis sa création, avec respectivement les valeurs suivantes : 4,50 % en 2019, 5,15 % en 2018, 4,83 % en 2017, 4,74 % en 2016.
• Niveau particulièrement élevé du taux d’occupation financière (TOF) de la SCPI depuis sa création, avec des valeurs bien supérieures aux valeurs usuelles de marché pour les SCPI de bureaux (positionnées en moyenne en deçà de 90 %) : 95 % fin 2019, 97 % fin 2018, 98 % fin 2017, 99 % fin 2016.
• Relative concentration du portefeuille d’immeubles détenus par la SCPI, celle-ci ne possédant que 15 immeubles fin 2019. Meilleure facilité de suivi et de gestion du patrimoine immobilier de la SCPI, ce de fait.
• Nombre limité de locataires de la SCPI fin 2019 et solidité financière de ceux-ci. Absence totale d’impayés sur les loyers depuis la création d’Eurovalys, en étant toutefois lucide sur les conséquences possibles du confinement en Allemagne sur certains locataires susceptibles de demander un report et/ou un étalement de leurs loyers sur l’année 2020 comme leur autorise les dispositifs mis en place par le gouvernement allemand.
• Possibilité pour un investisseur de se positionner sur l’immobilier de bureau dans une économie bien plus solide que la France et moteur de l’Europe. Opportunité de diversification de l’investissement en SCPI offerte par Eurovalys, de ce fait.

Principaux inconvénients de la SCPI Eurovalys

• Dégradation du taux d’occupation financière (TOF) depuis 2020, dans le sillage du confinement des économies européennes, en notant toutefois que le niveau atteint fin mars 2020 (à savoir 93,4 %) reste nettement meilleur que celui observé par Good Value for Money dans les SCPI de bureaux. Pour mémoire, le TOF relevé par GVfM dans le SCPI de bureaux fin 2018 était de 88,8 %, en sachant qu’on était alors dans une période favorable au plan économique.
• Relative concentration du risque locatif en termes d’entreprises clientes, la principale (Wisag) représentant 20 % des loyers annuels de la SCPI et la deuxième (Lantiq / Intel) 17 %. Ce point peut toutefois être nuancé par la solidité financière des entreprises locataires de la SCPI.
• Poids relativement important de la ville de Münich dans le patrimoine immobilier de la SCPI, celle-ci représentant 41 % de la surface locative fin 2018. Rappelons toutefois le poids économique et la richesse de la Bavière en Allemagne.

Cyrille Chartier-Kastler

Fondateur de Good Value for Money